Popoln vodnik za lastnike nepremičnin in vlagatelje o legalizaciji nepremičnin v letu 2025

NOV ZAKON O LEGALIZACIJI NEPREMIČNIN V ČRNI GORI 2025

Avgusta 2025 je Črna gora sprejela novo Zakon o legalizaciji nezakonito zgrajenih (nedovoljenih) stavb (objavljeno v" Uradnem listu Črne gore", št. 91/2025 z dne 6.avgusta 2025). Ta zakon neposredno vpliva na vsakega lastnika hiše, stanovanja ali poslovne nepremičnine, zgrajene brez popolnih gradbenih dovoljenj ali dovoljenj za bivanje. Kontaktirajte nas zdaj če želite popolno strokovno znanje o svojih nepremičninah in ceni za legalizacijo.

KRITIČNO POMEMBNO:

Vloge za legalizacijo je treba oddati v 6 mesecih od datuma začetka veljavnosti zakona (pred sredino februarja 2026).

Od Avgusta 2025 so notarji začasno prekinili transakcije z nepremičninami, ki imajo status "nema dozvolu" (brez dovoljenja). Prodaja ali najem nepremičnin brez potrjenih dokumentov o legalizaciji postane nemogoča.

Ključne določbe novega zakona

Razširjene možnosti legalizacije

  • Jasna tehnična, pravna in teritorialna merila
  • Sposobnost legalizacije nepremičninskih objektov, zgrajenih pred začetkom veljavnosti zakona
  • Elektronska oddaja vlog in dokumentov

Finančni pogoji

  • Obročni načrti plačila do 30 let za stanovanjske nepremičnine
  • Do 20% popusta za pavšalno plačilo
  • Posebne ugodnosti za socialno ranljive kategorije (do 90%)

Upravna delitev

  • Nepremičninski objekti Rea do 500 m2 so legalizirani prek občin (opurrtina)
  • Veliki nepremičninski objekti in tisti na zavarovanih območjih prek državnih organov
  • Jasna obdobja pregleda: do 2 leti( z možnim podaljšanjem na 3 leta)

Vpliv zakona na nepremičninski trg

Od Avgusta 2025 imajo notarji začasno ustavljene transakcije z nepremičninami, ki imajo status" nema dozvolu " (brez dovoljenja) na seznamu nepokretnosti. Zdaj prodaja ali najem nepremičnin brez potrjenih dokumentov o legalizaciji postane nemogoče.

Rok: do sredine februarja 2026

To je absolutni rok za oddajo vlog. Manjka ta rok pomeni:

  • Nezmožnost prodaje ali najema nepremičnine
  • Upravne globe
  • Povišani davki na nepremičnine
  • Nevarnost prisilnega rušenja

KAJ JE NEZAKONITO NEPREMIČNINE V ČRNI GORI

Opredelitev nepooblaščenega predmeta

V skladu z zakonodajo Črne gore je nepooblaščeni (bespravni) predmet je zgradba ali njen del, ki:

  • Je bila zgrajena, obnovljena, razširjena ali razširjena brez graremevinske dozvole (gradbeno dovoljenje) ali drug uradni akt
  • Je bil usmrčen v nasprotju s pogoji dovoljenja ali presega dovoljeno območje
  • Nima upotrebna dozvola (dovoljenje za uporabo / dovoljenje za uporabo)

Kategorija nepooblaščenih predmetov vključuje tudi

  • Pomožne stavbe ki tvorijo funkcionalno celoto s stanovanjskimi ali poslovnimi objekti
  • Zgradbe za kmetijska raba
  • Kulturna dediščina predmeti brez dovoljenj
  • Strukture, na katerih grobo strukturno delo je bila izvedena brez dovoljenja

Zgodovinsko Ozadje

Po razpadu Jugoslavije leta 1991 je nastalo sedem neodvisnih držav. Lokalne oblasti niso mogle slediti ustvarjanju novih projektov teritorialnega razvoja (podrobni urbanistični načrti - DUP). V nekaterih regijah DUPs niso bili razviti za 20-30 let.

Posledično lastniki nepremičnin niso imeli možnosti pridobiti uradnih gradbenih dovoljenj. Vlada je kljub temu izdala potrdila o seznamu nepokretnosti z oznako "nema grarasevinske dozvole" (brez gradbenega dovoljenja).

Po podatkih Ministrstva za turizem in trajnostni razvoj je približno 100.000 nezakonito zgrajenih objektov v črni Gori.

KAKO PREVERITI PRAVNI STATUS PREMOŽENJA

Preverjanje Prek Seznama Nepokretnosti

Seznam nepokretnosti je glavni dokument o lastniških pravicah v črni Gori, podoben izpisku iz zemljiške knjige.

Korak 1: pridobite seznam Nepokretnosti

Dokument je mogoče dobiti:

  • Na nepremičninski upravi (Uprava za nekretnine)
  • Preko elektronskega portala e-Katastar
  • Od notarja
  • Preko specializiranih agencij

Stroški: 3-5 evrov | Časovna črta: od nekaj ur do 2-3 dni

2. korak: poiščite razdelek "Podaci o teretima i ograni outranjima"

To je zadnji ali predzadnji del dokumenta, ki vsebuje informacije o obremenitve in omejitve (G-seznam).

3. korak: interpretirajte stanje

PRAVNI PREDMET:

"Ne postoje tereti i ograni" (obremenitve in omejitve ne obstajajo)

Nezakonit predmet-zahteva legalizacijo:

  • "Nema dozvolu"
  • "GRADJEVINSKU NITI UPOTREBNU DOZVOLU"
  • "Brez gradbenega dovoljenja"
  • "Izgra Allen bez graursevinske dozvole"

DRUGI MOŽNI VNOSI:

  • Hipoteka (hipoteka) - ne vpliva na pravni status
  • Sodni spori-začasna omejitev
  • Pravica do uporabe - ne zahteva legalizacije

Kaj storiti, ko se odkrije Status "Nema Dozvolu"

  1. Pojasnite zgodovino predmeta - ko je bila zgrajena, ali se pojavi na 2025 ortofoto
  2. Preverite predložene dokumente o legalizaciji
  3. Ocenite možnost legalizacije - skladnost z načrti, lokacija
  4. Začnite postopek legalizacije takoj

KATERI PREDMETI SO PREDMET LEGALIZACIJE

Predmeti, ki jih je mogoče legalizirati

Stanovanjski Objekti

  • Zasebne hiše (individualna stanovanjska gradnja)
  • Večstanovanjske stavbe (stanovanjski kompleksi)
  • Apartmaji v nelegaliziranih stavbah
  • Dodatni stanovanjska tla v pravne hiše
  • Vile
  • Mestne hiše

Komercialni Predmeti

  • Trgovine in maloprodajni prostori
  • Poslovne stavbe
  • Restavracije in kavarne
  • Hoteli in turistični apartmaji
  • Skladišča

Pomožne Strukture

  • Garaže
  • Skladišča
  • Komunalne zgradbe
  • Bazeni in športni objekti
  • Terase
  • Razširitve

Merila Možnosti Legalizacije

Predmet mora:

  • Bodi viden na trenutni ortofoto zemljevidi (Raziskava 2017-2018 ali novejša)
  • ✓ Biti vpisana v kataster (imajo seznam nepokretnosti)
  • ✓ So dostop z javne ceste
  • V skladu z urbanistične norme (ali jih je mogoče uskladiti)
  • Ne kršijo pravice sosedov (meje nepremičnin)

Predmeti, ki jih ni mogoče legalizirati

Prepovedana Območja:

  • Obalni pas (prvih 100 metrov od morja) brez posebnih dovoljenj
  • Nacionalni park ozemlja
  • Zaščitena naravni rezervati
  • Arheološka območja
  • Območja, določena za infrastruktura javnega interesa

Tehnične Omejitve:

  • Predmeti preseganje meja lastnine
  • Začasne strukture (brez temeljev)
  • Predmeti, ki ustvarjajo varnostne grožnje
  • Zgrajene stavbe po začetku veljavnosti zakona brez dovoljenj

Posebni Primeri

Primarno prebivališče do 200 m2:

Poenostavljen postopek brez potresne analize in arhitekturnega projekta. Zahteve:

  • Dokaz, da je to edino ohišje
  • Potrdilo o sestavi družine
  • Notarsko overjena Izjava o odgovornosti

Prihranki: 2000-4000 ukrajin na tehnični dokumentaciji

Obalna Območja:

Predmeti v obalnem pasu (do 100 m od morja) zahtevajo:

  • Posebna okoljska presoja
  • Dodatna pristojbina za uporabo vode (naknade za vodu): 30-60 trikrat na leto / m2
  • Podaljšano obdobje pregleda: do 2 leti

DOKUMENTI ZA LEGALIZACIJO

Osnovni paket dokumentov (za vse predmete)

Dokument Opis Stroški
1. Aplikacija Za Legalizacijo Obrazec (obrazac) iz občine ali na spletu Brezplačno
2. Seznam Nepokretnosti Potrdilo o lastništvu nepremičnine 5-50 €
3. Geodetski Elaborat Tehnični dokument z natančnimi meritvami (3 kopije) 300-1000 €
4. Kopija katastrskega načrta Prikazuje meje zemljišč Vključeno v elaborat

Dodatni dokumenti po velikosti predmeta

Za objekte do 200 m2 ( primarno prebivališče) - poenostavljen postopek

Potrebno Samo:

  • Osnovni paket dokumentov
  • Notarsko overjena Izjava o odgovornosti za varnost objekta
  • Potrdilo o sestavi družine
  • Potrditev nobenega drugega stanovanja v črni Gori

Prihranki: 2000-4000 ukrajinski o tehnični dokumentaciji

Za objekte od 200 do 500 m2

Poleg osnovnega paketa:

  • 5. Potrdilo O Potresni Varnosti (500-1500€)
  • 6. Projekt izvedenog stanja - Arhitekturni projekt (800-2500)

Za objekte nad 500 m2

Poleg vsega zgoraj navedenega:

  • 7. Zaključek Statične Stabilnosti (1500-5000€)
  • 8. Revizija Projekta (1000-3000€)

Za Komercialne Objekte

Poleg tega:

  • 9. Pregled Požarne Varnosti (300-1000€)
  • 10. Sanitarno-Epidemiološki Zaključek (200-600€)

Dokumentacija O Lastništvu Zemljišč

Lastna Zemlja:

  • Seznam nepokretnosti za zemljišče
  • Katastrski načrt

Državno Zemljišče:

  • Vloga za nakup zemljišča
  • Obročni načrt do 240 mesecev (20 let)
  • Cena: katastrska vrednost + koeficient

Zemlja nekoga drugega:

  • Soglasje lastnika (saglasnost)
  • Notarsko overjen sporazum
  • Ali sodna odločba

POSTOPEK LEGALIZACIJE: NAVODILA PO KORAKIH

1. faza: pripravljalna (1-3 mesece)

Korak 1.1: Preverjanje Možnosti Legalizacije

Kaj storiti:

  • Pridobite seznam nepokretnosti
  • Preverite stanje predmeta
  • Preveri objekt se pojavi na ortofoto 2017-2018
  • Preverite skladnost z urbanističnim območjem

Rezultat: Razumevanje, ali je predmet mogoče legalizirati

Korak 1.2: Naročanje Geodetskega Elaborata

Kaj storiti:

  • Najdi licenco geodetska organizacija
  • Naročilo elaborat premera izvenog stanja
  • Geodeti obiščejo lokacijo za meritve
  • Priprava dokumentacije: 2-4 tedne

Stroški: 300-1000€ | Rezultat: Elaborat v 3 izvodih

Korak 1.3: Ovjera (certificiranje) elaborata v katastru

Kaj storiti:

  • Predložite elaborat upravi za nepremičnine
  • Plačajte za ovjera: 5 UNR na izvod
  • Prejmite overjene kopije

Časovna črta: 3-10 delovnih dni

Korak 1.4: registracija v katastru

Če objekt še ni registriran:

  • Oddajte vlogo za registracijo
  • Priložite certificiran elaborat
  • Prejmite katastrsko številko

Časovna črta: 15-30 dni | Stroški: 10-20€

Korak 1.5: priprava tehnične dokumentacije

Odvisno od velikosti in vrste predmeta:

  • Seizmični zaključek (200-500 m2)
  • Arhitekturni projekt (200-500 m2)
  • Analiza stabilnosti (nad 500 m2)
  • Po potrebi dodatno strokovno znanje

Časovna črta: 1-2 meseca | Stroški: 0-8000€

2. faza: oddaja vloge (1 dan)

Korak 2.1: Določitev Organa Za Predložitev

Objekti do 500 m2 Lokalna samouprava (operrtina)

Objekti nad 500 m2 ali v zaščitenih območjih državne oblasti

Korak 2.2: Predložitev Celotnega Paketa Dokumentov

Kje oddati:

  • Sekretariat občine za urbanizem
  • Ali preko elektronskega portala (e-Uprava)

Rezultat: Prejem sprejema dokumenta s številko primera

3. faza: pregled prijave (od 2 mesecev do 2 let)

Kaj se zgodi med pregledom:

1. Uradno preverjanje dokumenta: 15 dni

Pregled popolnosti in pravilnosti predloženih dokumentov. Če so dokumenti nepopolni, prejmete obvestilo o odpravi pomanjkljivosti v 8 dneh.

2. Obisk mesta komisije: 30-60 dni

Oblikovanje Komisije, vključno z:

  • Predstavnik za urbanizem
  • Gradbeni inšpektor
  • Arhitekt
  • Geodezist

Komisija preverja dejanske državne tekme elaborat, preverja kršitve skladnosti DUP.

3. Preverjanje skladnosti Dup

Primerjava s podrobnim urbanističnim načrtom:

  • Namen rabe zemljišč (stanovanjski, poslovni, mešani)
  • Največji dovoljeni parametri stavbe
  • Oddaljenost od meja
  • Omejitve višine

4. Medresorsko usklajevanje: 30-60 dni od vsakega organa

Zahteve, poslane na:

  • Uprava Za Varstvo Okolja
  • Direktorat Za Varstvo Kulturne Dediščine
  • Komunalne Storitve
  • Požarni Pregled
  • Sanitarna Inšpekcija

5. Izračun Komunalije

Finančni oddelek izračuna končni znesek glede na:

  • Območje predmeta
  • Lokacija (obalno/osrednje / obrobno območje)
  • Namen (stanovanjski/poslovni)
  • Leto izgradnje
  • Katastrska vrednost zemljišča

6. Odločanje: 60-180 dni (preprosti primeri) do 2 leti (zapleteno)

  • Preprosti primeri( popolna skladnost z DUP): 60-90 dni
  • Standardni predmeti: 4-6 mesecev
  • Kompleksni primeri( manjše kršitve): 6-12 mesecev
  • Objekti na zavarovanih območjih: do 2 leti (podaljšanje na 3 leta)

4. FAZA: SPREJEM ODLOČITVE O LEGALIZACIJI

Pozitivna odločitev kaže:

  • Dovoljenje za legalizacijo predmeta
  • Tehnične značilnosti legaliziranega predmeta
  • Smjernice (smernice) za uskladitev videza
  • Časovni okvir za izpolnjevanje pogojev: 3 leta
  • Znesek komunalne pristojbine
  • Plačilni pogoji (pavšalni znesek ali obrok)

Obdobje pregleda in pritožbe: 30 dni

Če se ne strinjate s pogoji odločanja, lahko:

  • Zahtevajte pojasnilo
  • Pritožba na pritožbo
  • Predložite dodatne dokaze

Odločba začne veljati:

Po 30 dneh, če pritožba ni vložena, ali po pregledu pritožbe.

FAZA 5: PLAČEVANJE KOMUNALIJE

Možnosti plačila:

1. Pavšalno Plačilo

  • V 30 dneh od odločitve
  • Popust do 20%
  • Takojšnja odstranitev zabilje uramba (notacija)

2. Obročni načrt za stanovanjske:

  • Do 360 mesecev (30 let)
  • Mesečna plačila
  • Obresti ~2,5% na leto
  • Možno predčasno odplačilo brez kazni

3. Obrok za komercialne:

  • Do 120 mesecev (10 let)
  • Obresti ~20% nad osnovno obrestno mero

4. Turistični Objekti:

  • Do 60 mesecev (5 let)
  • Najvišja obrestna mera

5. Z Ugodnostmi:

  • Za socialne kategorije
  • Velike družine: do 50% popust
  • Starši samohranilci: do 90% popusta
  • Invalidi: do 70% popusta

Faza 6: uskladitev (v 3 letih)

V odločbi lahko organ določi smjernice - priporočila za uskladitev zunanjega videza predmeta z zahtevami urbanističnega načrtovanja.

Tipične zahteve:

  • Spreminjanje barve fasade
  • Prinašanje strehe v enoten slog
  • Spreminjanje okenskih odprtin
  • Urejanje ozemlja
  • Namestitev zaščitne ograje

Časovna črta: 3 leta od datuma začetka veljavnosti odločbe

Potrditev zaključka:

  • Komisija pregleda objekt
  • Fotografije zaključenega dela
  • Dejanje dokončanja dela

7. FAZA: ODSTRANITEV ZABILJE TERRIBE IZ KATASTRA

Ko so izpolnjeni vsi pogoji:

  1. Oddajte vlogo za odstranitev zabilje
  2. Priložite dokumente:
    • Kopija odločbe o legalizaciji
    • Potrditev plačila
    • Fotografije zaključenega dela
    • Akt Komisije (če je potrebno)
  3. Končni pregled (če je potrebno)
  4. Posodobitev katastra: 15-30 dni

8. FAZA: POPOLNA LEGALIZACIJA

Končni status na seznamu nepokretnosti:

"Ne postoje tereti i ograni" (obremenitve in omejitve ne obstajajo)

Kaj to daje:

  • Objekt je uradno legaliziran
  • Lahko se prosto prodaja, podarja, zapušča
  • Možnost uradnega najema
  • Povezava vseh pripomočkov
  • Pridobitev posojil za zavarovanje s premoženjem
  • Zavarovanje premoženja
  • Zmanjšanje davčne obremenitve

ROKI ZA LEGALIZACIJO

Nujno: oddaja vloge

Rok: do sredine februarja 2026 (6 mesecev od datuma začetka veljavnosti zakona avgusta 2025)

Kaj se bo zgodilo, če ni predloženo:

  • Nezmožnost prodaje ali najema nepremičnine
  • Upravne globe
  • Povečan davek na nepremičnine
  • Nevarnost prisilnega rušenja

Pregled vlog s strani organov

Stopnja Časovna črta
Začetno preverjanje dokumenta 15 delovnih dni
Preprosti primeri (skladno z načrtom) 60-90 dni
Standardni predmeti 4-6 mesecev
Kompleksni primeri 6-12 mesecev
Objekti na zavarovanih območjih Do 2 leti (podaljšanje na 3 leta)

Časovni Okvir Izpolnjevanja Pogojev

Za uskladitev predmeta (smjernice): Do 3 leta

Od trenutka, ko odločitev začne veljati

Skupno Trajanje Legalizacije

Minimalno (vse naenkrat): 4-6 mesecev

Standard: 8-12 mesecev + 1-3 leta za pogoje

Največ (zapleteni primeri): Skupaj do 5 let

Metode pospeševanja pravnega postopka

  1. Takoj pripravite celoten paket - prihrani 1-2 meseca
  2. Uporaba" pospeška " desno v skladu z Zakonom o upravnih postopkih
  3. Strokovna spremljava - odvetniki poznajo vse nianse
  4. Izbira pavšalnega plačila - prednostna obdelava
  5. Proaktivna komunikacija - redni pregledi stanja

STROŠKI LEGALIZACIJE

1. OBVEZNI STROŠKI DOKUMENTACIJE

Storitev Velikost Predmeta Stroški
Geodetski Elaborat Apartma do 100 m2 300-500 €
Hiša 100-200 m2 500-800 €
Hiša 200-500 m2 800-1200 €
Objekt nad 500 m2 1200-2000 €
Potrdilo o katastru 3 kopije 15 €
Seznam nepokretnosti Objekt + zemljišče 6-10 €
Seizmični zaključek 200-500 m2 500-1500 €
Arhitekturni projekt 200-500 m2 800-2500 €
Analiza statične stabilnosti Več kot 500 m2 1500-5000 €
Revizija projekta Več kot 500 m2 1000-3000 €

2. Komunalije pristojbina (glavni znesek)

Regija Stanovanjski Objekti Komercialni
Obalna območja
(Budva, Kotor, Tivat)		 70-150 kcal/m2 100-200 kcal/m2
Osrednja območja
(Podgorica, Nikrini!)		 40-80 kcal/m2 60-120 rubljev / m2
Obrobna območja 20-50 rus / m2 40-80 kcal/m2

Doplačila in popusti:

  • Pavšalno plačilo: + 5% Stopnja, vendar -20% popust
  • Obrok stanovanjske: +2,5% na leto
  • Obrok komercialno: +20% nad bazo

Za Obalno Območje:

Dodatna pristojbina za uporabo vode (naknade za vodu): 30-60 trikrat na leto / m2

Obrok do 36 mesecev

PRIMERI SKUPNIH STROŠKOV

Primer 1: 70 m2 stanovanje, Budva (primarno prebivališče)

  • Dokumentacija: 350
  • Komunije: 7000 ukrajin (100 ukrajin/m2)
  • Pavšalni popust: -1400

Skupno: ~5950 Adriatic

S 30-letnim obrokom: ~20-25 EUR na mesec

Primer 2: 180 m2 hiša, Kotor (sekundarno prebivališče)

  • Dokumentacija: 3500
  • Komunalije: 16.200 ukrajinskih (90 ukrajinskih/m2)
  • Pristojbina za vodo: 5400 trikrat na leto (30 trikrat na mesec/m2)

Skupno: ~25.100 Adriatic

Z 10-letnim obrokom: ~220 EUR na mesec

Primer 3: 300 m2 Apartmaji, Budva (komercialni)

  • Dokumentacija: 8000
  • Komunalije: 54.000 ukrajin (180 ukrajin / m2)
  • Pristojbina za vodo: 15.000 trikrat na leto (50 trikrat na mesec/m2)

Skupno: ~77.000 Adriatic

S 5-letnim obrokom: ~1350 rubljev na mesec

Načini za zmanjšanje stroškov

  • Pavšalno plačilo - do 20% popusta (prihranki 2000-15000
  • Socialne ugodnosti - za velike družine do 50%, starši samohranilci do 90%
  • Status primarnega prebivališča - poenostavljena dokumentacija (prihranki 2000-4000
  • Zgodnja uporaba - izogiba se prihodnjim povečanjem
  • Strokovna podpora - izogiba se dragim napakam

Omejene pravice:

  • Ni mogoče pridobiti poslovnih licenc
  • Ni mogoče registrirati pravnih dejavnosti
  • Ne more sodelovati v vladnih programih
  • Ni mogoče prejemati subvencij ali ugodnosti

Težave S Povezavo Pripomočka

  • Električna energija: Komunalna podjetja lahko zavrnejo povezavo ali prekinejo obstoječo povezavo
  • Oskrba z vodo: Uradna povezava nemogoča, mora uporabiti začasne rešitve
  • Kanalizacija: Ni se mogoče povezati z mestnim sistemom
  • Internetna / Kabelska televizija: Glavni ponudniki storitev zavrnejo

Povišane tarife:

Če so komunalne storitve povezane "neformalno", so lahko tarife 2-3 krat višje od standardnih

Finančne Sankcije

Upravne Globe:

  • Posamezniki: 500-4000
  • Podjetniki: 1000-12.000
  • Pravne osebe: 5000-40.000

Ponavljajoče se kršitve:

  • Globe dvojno
  • Možen kazenski pregon
  • Prepoved gradbenih dejavnosti (za podjetja)

Povečani Davki

Davek na nepremičnine:

  • Standardna stopnja: 0,25% vrednosti
  • Za nezakonite predmete: 2-3 krat povečanje
  • Preplačilo več kot 10 let na 100.000 hiši: 2500-5000€

Pristojbina za nezakonito rabo zemljišč:

  • 3-7% vrednosti zemljišča na leto
  • Brez oprostitve roka plačila
  • Letno se kopiči

Upravne Posledice

Prepoved izkoriščanja:

  • Odredba inšpektorja o prenehanju uporabe
  • Tesnilo na vratih in oknih
  • Odklop komunalnih storitev
  • Upravni nadzor

Redni pregledi:

  • Gradbeni pregled: letno
  • Inšpekcijski pregled urbanističnega načrtovanja: po potrebi
  • Požarni pregled: za komercialne
  • Sanitarna inšpekcija: za živilske obrate

Dodatne globe za kršitve:

  • Uporaba zaprtega predmeta: 2000-8000
  • Oviranje inšpektorja: 1000-5000
  • Napačne informacije: 500-3000

Fizično rušenje objekta

Ko je možno rušenje:

  • Objekt, zgrajen po začetku veljavnosti zakona brez dovoljenja
  • Nahaja se v posebej zavarovanem območju
  • Ustvarja varnostno grožnjo
  • Zavrnitev legalizacije + potek prostovoljnega obdobja rušenja

Postopek rušenja:

  1. Nalog inšpektorja za rušenje
  2. 30 dni za prostovoljno rušenje
  3. Če ni izpolnjen - prisilno rušenje
  4. Vsi stroški, ki jih nosi lastnik

Stroški prisilnega rušenja:

  • Majhen objekt: 5000-15, 000
  • Srednja hiša: 15.000-40.000
  • Velika stavba: 50.000-200.000

Dodatni stroški:

  • Odstranjevanje naplavin: 50-150 ras / m3
  • Obnova zemljišča: 2000-10. 000
  • Pravni stroški: 1000-5000

Devalvacija Premoženja

Status Objekta % tržne cene
Pravni predmet 100%
Z "nema dozvolu" do leta 2025 70-85%
Z "nema dozvolu" po letu 2026 40-60%
S tveganjem rušenja 10-20%

Primer izgube na hiši v vrednosti 200.000:

  • Zdaj: prodaja za ~140.000-170.000izguba 30-60 tisoč)
  • V 2 letih: prodaja za ~80.000-120.000izguba 80-120 tisoč)
  • Z grožnjo rušenja: prodaja za ~20.000-40.000izguba 160-180 tisoč)

Pravna Tveganja

Sosedske tožbe:

  • Za kršenje meja
  • Za blokiranje svetlobe / pogleda
  • Za škodljive temelje
  • Odškodnina: 5000-50. 000

Državne tožbe:

  • Za nezakonito rabo zemljišč
  • Za okoljsko škodo
  • Za kršitve obalnega območja
  • Odškodnina: 10.000-500.000

Posledice za tujce

Vprašanja dovoljenja za prebivanje:

  • Lahko zavrne podaljšanje začasnega prebivališča
  • Lahko prekliče stalno prebivališče
  • Zapleti pri prošnji za državljanstvo

Tveganja ugleda:

  • Vnos v bazo podatkov o kršitvah
  • Zapleti pri prihodnjih nakupih nepremičnin
  • Težave pri odpiranju podjetij

Posledice za turistično poslovanje

Prepoved dejavnosti:

  • Ni mogoče pridobiti turistične licence
  • Obstoječi preklic licence
  • Odstranitev s platform za rezervacije
  • Izključitev iz turistične cone

Finančne izgube:

  • Izguba sezonskega dohodka: 10.000-100.000
  • Nadomestilo za odpoved gosta
  • Kazni za platformo
  • Škoda ugleda

STROKOVNA POMOČ PRI LEGALIZACIJI

Legalizacijski Center

Specializirana ustanova v črni Gori, ki zagotavlja celovito strokovno pomoč pri postopku legalizacije premoženja za vse vrste predmetov.

Naše Storitve

Začetno posvetovanje in revizija predmeta

Kaj preverjamo:

  • Trenutno stanje v katastru
  • Seznam nepokretnosti analiza
  • Ocena možnosti legalizacije
  • Prepoznavanje morebitnih težav
  • Predhodni izračun stroškov
  • Določitev časovne osi

Rezultat: Podrobno poročilo s priporočili in akcijskim načrtom

Stroški: Brezplačno s polnim vrstnim redom spremljave

Pravna Podpora

Mi ravnamo:

  • Priprava vseh vlog in zahtev
  • Interakcija z občino
  • Zastopanje vaših interesov v vladnih organih
  • Pridobitev vseh odobritev
  • Spremljanje upoštevanja rokov
  • Pritožbe, če je potrebno
  • Pravno varstvo na sodišču

Funkcija: Mehanizem "pospeševanja" uporabljamo v skladu z Zakonom o upravnih kršitvah, če organi ne izpolnjujejo zakonskih rokov

Organizacija Tehnične Dokumentacije

Naši partnerji - licencirani strokovnjaki:

  • Geodetska organizacija - elaborat premera development
  • Arhitekturni biro - projekt izvedenog stanja
  • Inženirske storitve - seizmična analiza in preverjanje stabilnosti
  • Strokovni ocenjevalci - dodatno strokovno znanje

Prednosti:

  • Preverjeni partnerji z izkušnjami
  • Optimalna cena brez pribitkov
  • Garancija kakovosti
  • Hiter preobrat

4. Popolna Podpora Procesa "Na Ključ"

Kaj je vključeno:

  • Faza 1: Revizija in strategija (1-2 tedna)
  • 2. stopnja: Priprava dokumentacije (1-3 mesece)
  • Faza 3: Oddaja vloge (1 dan)
  • 4. stopnja: Spremljava pregleda (2-24 mesecev)
  • 5. Stopnja: Odločitev o prejemu in plačilo (kot pripravljeno)
  • 6. Stopnja: Pomoč, ki izpolnjuje pogoje (do 3 leta)
  • 7. Stopnja: Odstranjevanje zabilje Istra iz katastra (končno)

5. Specializirane Storitve

Za tujce:

  • Prevajanje dokumentacije
  • Priprava pooblastila
  • Storitev na daljavo
  • Angleško govoreča podpora

Za poslovne nepremičnine:

  • Priprava poslovne licence
  • Koordinacija požarne varnosti
  • Sanitarne zahteve
  • Dovoljenja za dejavnost

Za problematična območja:

  • Zavarovana območja
  • Obalni pas
  • Nacionalni parki
  • Območja kulturne dediščine

6. Storitev Na Daljavo

Za stranke v tujini:

  • Video posvetovanja
  • Elektronska predložitev dokumentov
  • Pooblastilo za vsa dejanja
  • Redno poročanje
  • Dostava dokumentov kjerkoli na svetu

Zakaj Izbrati Nas

  • Izkušnje in strokovno znanje - več kot 500 uspešno legaliziranih predmetov
  • Celovit pristop - rešite vsa vprašanja "na ključ"
  • Preglednost - podrobna ocena pred začetkom dela
  • Jamstva - pogodba z jasnimi obveznostmi
  • Hitrost - začnite z delom takoj, brez odlašanja
  • Individualni pristop - prilagojene rešitve za zapletene primere
  • Pravno varstvo - obramba vaših interesov na vseh stopnjah

Stroški Naših Storitev

Paket Storitev Predmeti Stroški
Osnovni paket do 200 m2 od 800
Standardni paket 200-500 m2 iz leta 1200
Premium paket več kot 500 m2, komercialno od leta 2000

Jamstva Za Rezultate

Zagotavljamo vam:

  • Pridobitev pozitivne odločitve (če predmet izpolnjuje merila)
  • Skladnost z dogovorjenimi roki (pod našim nadzorom)
  • Kakovost dokumentacije
  • Pravilen izračun komunalije
  • Pravno varstvo na vseh stopnjah

Če rezultat ni dosežen zaradi naše krivde:

  • Celotno vračilo plačanega zneska
  • Nadomestilo stroškov
  • Brezplačni ponovljeni poskus

Kako začeti

1. Korak: Kontakt

Pokličite, pišite ali obiščite našo pisarno. Delamo 6 dni v tednu.

2. Korak: Brezplačno Posvetovanje

Razpravljali bomo o vaši situaciji, odgovorili na vprašanja, predhodno ocenili možnosti.

3. Korak: Revizija Predmeta

Izvedli bomo podrobno analizo, pripravili poročilo s priporočili in izračunom stroškov.

4. Korak: Podpis Pogodbe

Formalizirali bomo sodelovanje, razpravljali o vseh podrobnostih, določili časovne okvire.

5. Korak: Delo Se Začne

Takoj začnemo pripravljati dokumente in se usklajevati z organi.

Mnenja Strank

Ivan P., Budva

"Legalizirali smo stanovanje v Budvi skozi Center. Vse je bilo narejeno hitro in profesionalno. Še posebej zadovoljen s stalno komunikacijo in pomanjkanjem skritih pristojbin. Priporočam!"

Maria K., Kotor

"Stopili smo v stik s kompleksnim case - house v obalnem območju. Odvetniki so vse obravnavali, prejeli vsa potrebna soglasja. Hvaležen za pomoč!"

John D., Združeno Kraljestvo

"Kot tujec, je bil zaskrbljen zaradi procesa legalizacije. Ekipa centra je zagotovila popolno podporo, vse je bilo narejeno na daljavo. Odlična storitev!"

Pogosta Vprašanja

V: ali je legalizacija obvezna?

O: da, če želite prosto razpolagati s premoženjem. Od Avgusta 2025 notarji ne potrjujejo transakcij s predmeti "nema dozvolu".

V: kako dolgo traja legalizacija?

O: od 6 mesecev do 2 let, odvisno od kompleksnosti predmeta. Najbolj pomembna stvar-predloži vlogo pred sredino februarja 2026.

V: Ali lahko vse naredim sam?

O: da, vendar praksa kaže, da strokovna podpora bistveno pospeši proces in pomaga preprečiti drage napake.

V: Kaj pa, če je legalizacija zavrnjena?

O: na odločitev se je mogoče pritožiti. Strankam pomagamo na vseh stopnjah, po potrebi tudi na sodišču.

V: Ali lahko komunalije plačujem na obroke?

O: da, za stanovanjske objekte do 30 let, za komercialne do 10 let.

OBRNITE SE NA CENTER ZA LEGALIZACIJO

ČAS SE IZTEKA! Rok za oddajo prijave omejen: do sredine februarja 2026

Vsak dan zamude:

  • Poveča čakalno vrsto v vladnih agencijah
  • Skrajša čas za izpolnitev pogojev
  • Približuje globe in sankcije
  • Zmanjša vrednost vaše nepremičnine

Pridobite brezplačno posvetovanje!

Telefon:+382 68 468 468

Viber / Viber:+38268468468

Pisarna: Črna gora, Bar, Budva, Podgorica samo po dogovoru

Delovni Čas:

Pon - Pet: 9:00-18:00

Za: 10:00 - 14:00

Vse pravice pridržane. Informacije so aktualne od novembra 2025.

Izjava o omejitvi odgovornosti: Ta članek je informativne narave. Za odločitve o določenih predmetih je priporočljivo individualno pravno posvetovanje.