Kompletní průvodce pro vlastníky nemovitostí a investory o legalizaci nemovitostí v roce 2025

NOVÝ ZÁKON O LEGALIZACI NEMOVITOSTÍ V ČERNÉ HOŘE 2025

V srpnu 2025 přijala Černá Hora nový Zákon o legalizaci nelegálně postavených (neoprávněných) budov (zveřejněno v "Úředním věstníku Černé Hory" č. 91/2025 ze dne 6. srpna 2025). Tento zákon se přímo týká každého vlastníka domu, bytu nebo komerčního majetku postaveného bez úplného stavebního povolení nebo povolení k obsazení. Kontaktujte nás nyní pokud chcete plnou odbornost vaší nemovitosti a cenu za legalizaci.

KRITICKY DŮLEŽITÉ:

Žádosti o legalizaci musí být podány do 6 měsíců od data účinnosti zákona (do poloviny února 2026).

Od srpna 2025 notáři pozastavili transakce s nemovitostmi, které mají status "nema dozvolu" (bez povolení). Prodej nebo pronájem nemovitostí bez potvrzených legalizačních dokumentů je nemožný.

Klíčová ustanovení nového zákona

Rozšířené možnosti legalizace

  • Jasná technická, právní a územní kritéria
  • Schopnost legalizovat nemovitosti postavené před vstupem zákona v platnost
  • Elektronické podávání žádostí a dokumentů

Finanční podmínky

  • Splátkové plány plateb až do 30 let pro rezidenční nemovitosti
  • Sleva až 20% při paušální platbě
  • Zvláštní výhody pro sociálně zranitelné Kategorie (až 90%)

Správní rozdělení

  • Rea estate objekty do 500 m2 jsou legalizovány prostřednictvím obcí (opština)
  • Velké nemovitosti a objekty v chráněných zónách prostřednictvím státních orgánů
  • Přehledná období přezkumu: až 2 roky (s možným prodloužením na 3 roky)

Dopad zákona na trh s nemovitostmi

Od srpna 2025 mají notáři pozastavené transakce s vlastnostmi, které mají" nema dozvolu " (bez povolení) stav v seznamu nepokretnosti. Nyní se prodej nebo pronájem nemovitostí bez potvrzených legalizačních dokumentů stává možný.

Termín: do poloviny února 2026

Toto je absolutní lhůta pro podání žádostí. Zmeškání této lhůty znamená:

  • Neschopnost prodat nebo pronajmout nemovitost
  • Správní pokuty
  • Zvýšené daně z nemovitostí
  • Riziko nucené demolice

CO JE NELEGÁLNÍ NEMOVITOST V ČERNÉ HOŘE

Definice neautorizovaného objektu

Podle černohorské legislativy neautorizovaný (bespravni) objekt je budova nebo její část, která:

  • Byl postaven, rekonstruován, rozšířen nebo rozšířen bez građevinska dozvola (stavební povolení) nebo jiný úřední úkon
  • Byl popraven v rozporu s podmínkami povolení nebo překračuje povolenou plochu
  • Nemá upotrebna dozvola (povolení k obsazení / povolení k použití)

Kategorie neoprávněných objektů také zahrnuje

  • Pomocné budovy které tvoří funkční celek s obytnými nebo komerčními objekty
  • Budovy pro zemědělské využití
  • Kulturní dědictví objekty bez povolení
  • Struktury, na kterých hrubé stavební práce bylo provedeno bez povolení

Historické Pozadí

Po rozpadu Jugoslávie v roce 1991 vzniklo sedm nezávislých států. Místní úřady nebyly schopny držet krok s vytvářením nových projektů územního rozvoje (podrobné urbanistické plány - DUP). V některých regionech nebyly DUPs vyvinuty pro 20-30 let.

Majitelé nemovitostí tak neměli šanci získat oficiální stavební povolení. Vláda přesto vydala seznam nepokretnosti certifikáty s notací "Nema građevinske dozvole" (bez stavebního povolení).

Podle ministerstva cestovního ruchu a udržitelného rozvoje existuje přibližně 100 000 nelegálně postavených objektů v Černé Hoře.

JAK ZKONTROLOVAT PRÁVNÍ STAV MAJETKU

Ověření Prostřednictvím Seznamu Nepokretnosti

Seznam nepokretnosti je primárním dokumentem o vlastnických právech v Černé Hoře, obdobně jako výpis z katastru nemovitostí.

Krok 1: Získat seznam Nepokretnosti

Dokument lze získat:

  • Ve správě nemovitostí (Uprava za nekretnine)
  • Prostřednictvím elektronického portálu e-Katastar
  • Od notáře
  • Prostřednictvím specializovaných agentur

Náklad: 3-5 eur | Osa: od několika hodin do 2-3 dnů

Krok 2: najděte sekci "Podaci o teretima i ograničenjima"

Toto je poslední nebo předposlední část dokumentu obsahující informace o zatížení a omezení (Seznam G).

Krok 3: interpretujte stav

PRÁVNÍ PŘEDMĚT:

"Ne postoje tereti i ograničenja" (neexistují žádná břemena a omezení)

Nelegální objekt-vyžaduje legalizaci:

  • "Nema dozvolu"
  • "GRADJEVINSKU NITI UPOTREBNU DOZVOLU"
  • "Bez stavebního povolení"
  • "Izgrađen bez građevinske dozvole"

DALŠÍ MOŽNÉ POLOŽKY:

  • Hypotéka (hipoteka) - nemá vliv na právní postavení
  • Soudní spory-dočasné omezení
  • Právo na užívání - nevyžaduje legalizaci

Co dělat, když je objeven stav" Nema Dozvolu"

  1. Objasněte historii objektu - když byl postaven, ať už se objeví na 2025 ortofoto
  2. Zkontrolujte předložené dokumenty o legalizaci
  3. Posoudit možnost legalizace - dodržování plánů, umístění
  4. Zahájit postup legalizace okamžitě

KTERÉ OBJEKTY PODLÉHAJÍ LEGALIZACI

Objekty, které lze legalizovat

Obytné Objekty

  • Soukromé domy (individuální bytová výstavba)
  • Bytové domy (rezidence)
  • Apartmán v nelegalizovaných budovách
  • Další obytné podlahy do právních domů
  • Vila
  • Dům

Komerční Objekty

  • Prodejny a maloobchodní prostory
  • Kancelářské budovy
  • Restaurace a kavárny
  • Hotely a turistické apartmány
  • Sklad

Pomocné Konstrukce

  • Garáž
  • Zavazadlo
  • Inženýrské stavby
  • Bazény a sportovní zařízení
  • Teras
  • Lokalita

Kritéria Možnosti Legalizace

Objekt musí:

  • ✓ Být viditelný na aktuální ortofoto mapy (Průzkum 2017-2018 nebo novější)
  • ✓ Být zapsáno v katastru nemovitostí (mít seznam nepokretnosti)
  • ✓ Mít přístup z veřejné silnice
  • ✓ Dodržovat normy územního plánování (nebo být schopen být uveden do souladu)
  • ✓ Narušovat práva sousedů (hranice vlastnictví)

Objekty, které nelze legalizovat

Zakázané Zóny:

  • Pobřežní pás (prvních 100 metrů od moře) bez zvláštních povolení
  • Národní park území
  • Chránit přírodní rezervace
  • Archeologické zóny
  • Oblasti určené pro infrastruktura veřejného zájmu

Technická Omezení:

  • Objekt překročení hranic majetku
  • Dočasné struktury (bez základů)
  • Vytváření objektů bezpečnostní hrozby
  • Budovy postavené poté, co zákon vstoupil v platnost bez povolení

Zvláštní Případy

Primární rezidence do 200 m2:

Zjednodušený postup bez seismické analýzy a architektonického projektu. Předpis:

  • Důkaz, že se jedná o jediné bydlení
  • Osvědčení o složení rodiny
  • Notářsky ověřené prohlášení o odpovědnosti

Úspora: 2000-4000€ na technické dokumentaci

pobřežní:

Objekty v pobřežním pásu (až 100 m od moře) vyžadují:

  • Zvláštní posuzování vlivů na životní prostředí
  • Dodatečný poplatek za použití vody (naknade za vodu): 30-60€ / m2
  • Prodloužená doba přezkumu: až 2 roky

DOKUMENTY PRO LEGALIZACI

Základní balíček dokumentů (pro všechny objekty)

Dokument Popis Náklad
1. Aplikace Legalizace Formulář (obrazac) z obce nebo online Bezplatný
2. Seznam Nepokretnosti Osvědčení o vlastnictví nemovitosti 5-50 €
3. Geodetické Zpracování Technický dokument s přesným měřením (3 kopie) 300-1000 €
4. Kopie katastrálního plánu Ukazuje hranice pozemků Zahrnuto v elaborat

Další dokumenty podle velikosti objektu

Pro objekty do 200 m2 (primární bydliště) - zjednodušený postup

Pouze Povinné:

  • Základní balíček dokumentů
  • Notářsky ověřené prohlášení o odpovědnosti za bezpečnost objektu
  • Osvědčení o složení rodiny
  • Potvrzení o žádném jiném bydlení v Černé Hoře

Úspora: 2000-4000€ na technickou dokumentaci

Pro objekty od 200 do 500 m2

Kromě základního balíčku:

  • 5. Certifikát Seismické Bezpečnosti (500-1500€)
  • 6. Projekt izvedenog stanja - Architectural project (800-2500€)

Pro objekty nad 500 m2

Kromě všech výše uvedených:

  • 7. Závěr Statické Stability (1500-5000€)
  • 8. Revize Projektu (1000-3000€)

Pro Komerční Objekty

Navíc:

  • 9. Inspekce Požární Bezpečnosti (300-1000€)
  • 10. Hygienicko-Epidemiologický Závěr (200-600€)

Dokumentace Vlastnictví Půdy

Vlastní Pozemek:

  • Seznam nepokretnosti pro pozemek
  • Katastrální plán

Státní Půda:

  • Žádost o koupi pozemku
  • Splátkový kalendář do 240 měsíců (20 let)
  • Cena: katastrální hodnota + koeficient

Země někoho jiného:

  • Souhlas vlastníka (saglasnost)
  • Notářsky ověřená dohoda
  • Nebo soudní rozhodnutí

POSTUP LEGALIZACE: POKYNY KROK ZA KROKEM

Fáze 1: přípravná (1-3 měsíce)

Krok 1.1: Kontrola Možnosti Legalizace

Co dělat:

  • Získat seznam nepokretnosti
  • Zkontrolujte stav objektu
  • Verify object appears on 2017-2018 ortofoto
  • Zkontrolujte dodržování územního plánování zóny

Výsledek: Pochopení, zda lze objekt legalizovat

Krok 1.2: Objednání Geodetického Zpracování

Co dělat:

  • Najít licencované geodetska organizacija
  • Objednat elaborat premera izvedenog stanja
  • Inspektoři navštíví web pro měření
  • Příprava dokumentace: 2-4 týdny

Náklad: 300-1000€ | Výsledek: Elaborat ve 3 kopiích

Krok 1.3: Ovjera (certifikace) Elaborat v katastru nemovitostí

Co dělat:

  • Odeslat elaborat do správy nemovitostí
  • Platba za ovjera: 5€ za kopii
  • Získejte ověřené kopie

Osa: 3-10 pracovních dnů

Krok 1.4: registrace v katastru nemovitostí

Pokud objekt ještě není zaregistrován:

  • Podat žádost o registraci
  • Připojit certifikovaný elaborat
  • Obdržet katastrální číslo

Osa: 15-30 dní | Náklad: 10-20€

Krok 1.5: Příprava technické dokumentace

V závislosti na velikosti a typu objektu:

  • Seismický závěr (200-500 m2)
  • Architektonický projekt (200-500 m2)
  • Analýza Stability (nad 500 m2)
  • Další odborné znalosti podle potřeby

Osa: 1-2 měsíce | Náklad: 0-8000€

Fáze 2: podání žádosti (1 den)

Krok 2.1: Určení Autority Pro Podání

Objekty do 500 m2 → Místní samospráva (opština)

Objekty nad 500 m2 nebo v chráněných zónách → státní úřad

Krok 2.2: Odeslání Kompletního Balíčku Dokumentů

Kde podat:

  • Sekretariát územního plánování obce
  • Nebo prostřednictvím elektronického portálu (e-Uprava)

Výsledek: Přijetí přijetí dokumentu s číslem případu

Fáze 3: Kontrola aplikace (od 2 měsíců do 2 let)

Co se stane během kontroly:

1. Formální Kontrola dokumentů: 15 dní

Kontrola úplnosti a správnosti předložených dokumentů. Pokud jsou dokumenty neúplné, obdržíte oznámení o odstranění nedostatků do 8 dnů.

2. Návštěva místa Komise: 30-60 dní

Vytvoření komise včetně:

  • Zástupce územního plánování
  • Stavební inspektor
  • Architektka
  • Geodetika

Komise ověřuje skutečný stav zápasů elaborat, kontroluje porušení dodržování předpisů DUP.

3. Kontrola shody DUP

Srovnání s podrobným územním plánem:

  • Účel využití půdy (obytný, komerční, smíšený)
  • Maximální povolené parametry budovy
  • Vzdálenost od hranic
  • Omezení výšky

4. Meziresortní koordinace: 30-60 dní od každého orgánu

Žádosti zaslané na:

  • Správa Ochrany Životního Prostředí
  • Ředitelství Pro Ochranu Kulturního Dědictví
  • Inženýrské Sítě
  • Požární Inspekce
  • Sanitární Inspekce

5. Výpočet Komunalije

Ministerstvo financí počítá s konečnou částkou:

  • Oblast objektu
  • Poloha (pobřežní/centrální / periferní zóna)
  • Účel (rezidenční/komerční)
  • Rok výstavby
  • Hodnota katastrálního pozemku

6. Rozhodování: 60-180 dní (jednoduché případy) až 2 roky (komplexní)

  • Jednoduché případy (úplné dodržování DUP): 60-90 dní
  • Standardní objekty: 4-6 měsíců
  • Složité případy( drobná porušení): 6-12 měsíců
  • Objekty v chráněných zónách: až 2 roky (prodloužení na 3 roky)

FÁZE 4: PŘIJETÍ ROZHODNUTÍ O LEGALIZACI

Kladné rozhodnutí naznačuje:

  • Povolení k legalizaci objektu
  • Technické vlastnosti legalizovaného objektu
  • Smjernice (pokyny) pro uvedení vzhledu do souladu
  • Časová osa pro splnění podmínek: 3 roky
  • Výše komunalije poplatku
  • Platební podmínky (paušální částka nebo splátka)

Lhůta pro přezkoumání a odvolání: 30 dní

Pokud nesouhlasíte s rozhodovacími podmínkami, můžete:

  • Žádost o vysvětlení
  • Podat odvolání
  • Poskytnout další důkazy

Rozhodnutí vstupuje v platnost:

Po 30 dnech, pokud není podáno odvolání, nebo po přezkoumání odvolání.

FÁZE 5: PLACENÍ KOMUNALIJE

Platba:

1. Paušální Platba

  • Do 30 dnů od rozhodnutí
  • Sleva až 20%
  • Okamžité odstranění zabilježba (notace)

2. Splátkový plán pro rezidenční:

  • Až 360 měsíců (30 let)
  • Měsíční platby
  • Úrok ~2,5% ročně
  • Možné předčasné splacení bez sankcí

3. Splátka pro komerční:

  • Až 120 měsíců (10 let)
  • Úrok ~20% nad základní sazbou

4. Turistické Objekty:

  • Až 60 měsíců (5 let)
  • Nejvyšší úroková sazba

5. S Výhodami:

  • Pro sociální kategorie
  • Velké rodiny: sleva až 50%
  • Osamělí rodiče: sleva až 90%
  • Osoby se zdravotním postižením: sleva až 70%

Fáze 6: uvedení do souladu (do 3 let)

V rozhodnutí může úřad stanovit smjernice - doporučení pro uvedení vnějšího vzhledu objektu do souladu s požadavky územního plánování.

Typické požadavky:

  • Změna barvy fasády
  • Uvedení střechy do jednotného stylu
  • Úprava okenních otvorů
  • Terénní úpravy území
  • Instalace ochranného oplocení

Osa: 3 roky od data účinnosti rozhodnutí

Potvrzení o dokončení:

  • Komise kontroluje objekt
  • Fotografie dokončených prací
  • Akt dokončení práce

FÁZE 7: ODSTRANĚNÍ ZABILJEŽBY Z KATASTRU

Po splnění všech podmínek:

  1. Odeslat žádost o odstranění zabilježba
  2. Dokument:
    • Kopie rozhodnutí o legalizaci
    • Potvrzení platby
    • Fotografie dokončených prací
    • Zákon o komisi (je-li vyžadován)
  3. Kolaudace (v případě potřeby)
  4. Aktualizace katastru: 15-30 dní

FÁZE 8: PLNÁ LEGALIZACE

Konečný stav v seznamu nepokretnosti:

"Ne postoje tereti i ograničenja" (neexistují žádná břemena a omezení)

Co to dává:

  • Objekt je oficiálně legalizován
  • Lze volně prodávat, darovat, odkázat
  • Možnost oficiálního pronájmu
  • Připojení všech nástrojů
  • Získání úvěrů proti zajištění
  • Pojištění majetku
  • Snížení daňového zatížení

ČASOVÉ OSY LEGALIZACE

Urgentní: podání žádosti

Termín: do poloviny února 2026 (6 měsíců od data účinnosti zákona v srpnu 2025)

Co se stane, pokud nebude předloženo:

  • Neschopnost prodat nebo pronajmout nemovitost
  • Správní pokuty
  • Zvýšená daň z nemovitosti
  • Riziko nucené demolice

Přezkum žádosti ze strany úřadů

Fáze Osa
Počáteční kontrola dokumentu 15 pracovních dnů
Jednoduché případy (v souladu s plánem) 60-90 dní
Standardní objekty 4-6 měsíců
Složité případy 6-12 měsíců
Objekty v chráněných zónách Až 2 roky (prodloužení na 3 roky)

Časová Osa Splnění Podmínek

Za uvedení objektu do souladu (smjernice): Až 3 roky

Od okamžiku, kdy rozhodnutí vstoupí v platnost

Celková Doba Legalizace

Minimální (všechny najednou): 4-6 měsíců

Standard: 8-12 měsíců + 1-3 roky pro podmínky

Maximální (komplexní případy): Celkem až 5 let

Metody zrychlení právního postupu

  1. Příprava kompletního balíčku okamžitě - šetří 1-2 měsíce
  2. Použití" zrychlení " vpravo podle správního řádu
  3. Profesionální doprovod - právníci znají všechny nuance
  4. Výběr paušální platby - prioritní zpracování
  5. Proaktivní komunikace - pravidelné kontroly stavu

NÁKLADY NA LEGALIZACI

1. POVINNÉ VÝDAJE NA DOKUMENTACI

Služba Velikost Objektu Náklad
Geodetické Zpracování Apartmán do 100 m2 300-500 €
Dům 100-200 m2 500-800 €
Dům 200-500 m2 800-1200 €
Objekt nad 500 m2 1200-2000 €
Certifikace katastru 3 kopie 15 €
Seznam nepokretnosti Objekt + pozemek 6-10 €
Seismický závěr 200-500 m2 500-1500 €
Architektonický projekt 200-500 m2 800-2500 €
Statická analýza stability Více než 500 m2 1500-5000 €
Revize projektu Více než 500 m2 1000-3000 €

2. KOMUNALIJE FEE (hlavní částka)

Region Obytné Objekty Obchodní
Pobřeží
(Budva, Kotor, Tivat)		 70-150 € / m2 100-200 € / m2
Centrum
(Podgorica, Nikšić)		 40-80 € / m2 60-120 € / m2
Okrajové oblasti 20-50 € / m2 40-80 € / m2

Příplatky a slevy:

  • Paušální platba: + 5% sazba, ale -20% sleva
  • Splátka rezidenční: +2,5% ročně
  • Splátková reklama: +20% nad základnou

Pro Pobřežní Zónu:

Dodatečný poplatek za použití vody (naknade za vodu): 30-60€ / m2

Splátka až 36 měsíců

PŘÍKLADY CELKOVÝCH NÁKLADŮ

Příklad 1: Byt 70 m2, Budva (primární rezidence)

  • Dokumentace: 350 €
  • Komunalije: 7000 € (100€ / m2)
  • Paušální sleva: -1400 €

Celkem: ~5950 €

S 30letou splátkou: ~20-25 € za měsíc

Příklad 2: 180 m2 dům, Kotor (vedlejší rezidence)

  • Dokumentace: 3500 €
  • Komunalije: 16,200 € (90€ / m2)
  • Poplatek za vodu: 5400 € (30€ / m2)

Celkem: ~25,100 €

S 10letou splátkou: ~220 € za měsíc

Příklad 3: 300 m2 apartmány, Budva (komerční)

  • Dokumentace: 8000 €
  • Komunalije: 54,000 € (180€ / m2)
  • Poplatek za vodu: 15 000 € (50€ / m2)

Celkem: ~77 000 €

S 5letou splátkou: ~1350 € za měsíc

Způsoby, jak snížit náklady

  • Paušální platba - až 20% sleva (úspora 2000-15000€)
  • Sociální dávky - pro velké rodiny do 50%, rodiče samoživitelé do 90%
  • Status primárního bydliště - Zjednodušená dokumentace (úspora 2000-4000€)
  • Včasná aplikace - vyhýbá se budoucím nárůstům
  • Profesionální podpora - vyhýbá se nákladným chybám

Omezená práva:

  • Nelze získat obchodní licence
  • Nelze registrovat právní činnosti
  • Nelze se účastnit vládních programů
  • Nelze získat dotace ani výhody

Problémy S Připojením Nástroje

  • Elektřina: Energetické společnosti mohou odmítnout připojení nebo odpojit stávající připojení
  • Voda: Oficiální připojení nemožné, musí používat dočasná řešení
  • Kanalizace: Nelze se připojit k městskému systému
  • Internet / kabelová televize: Hlavní poskytovatelé odmítají službu

Zvýšené tarify:

Pokud jsou služby připojeny "neformálně", mohou být tarify 2-3krát vyšší než standardní

Finanční Sankce

Správní Pokuty:

  • Jednotlivci: 500-4000 €
  • Podnikatelé: 1000-12 000 €
  • Právnické osoby: 5000-40 000 €

Opakované porušení:

  • Pokuty dvojnásobné
  • Možné trestní stíhání
  • Zákaz stavební činnosti (pro firmy)

Zvýšené Daně

Daň z nemovitosti:

  • Standardní sazba: 0,25% hodnoty
  • Pro nelegální předměty: 2-3 krát zvýšit
  • Přeplatek nad 10 let na 100 000€ dům: 2500-5000€

Poplatek za nelegální využívání půdy:

  • 3-7% hodnoty pozemku za rok
  • Žádná výjimka z platební lhůty
  • Akumuluje se ročně

Administrativní Důsledky

Zákaz vykořisťování:

  • Příkaz inspektora k zastavení používání
  • Těsnění na dveřích a oknech
  • Odpojení inženýrských sítí
  • Správní dozor

Pravidelné kontroly:

  • Stavební inspekce: ročně
  • Kontrola územního plánování: podle potřeby
  • Požární inspekce: pro komerční účely
  • Hygienická inspekce: pro potravinářská zařízení

Další pokuty za porušení:

  • Použití uzavřeného objektu: 2000-8000€
  • Překážka inspektora: 1000-5000€
  • Nepravdivé informace: 500-3000€

Fyzická demolice objektu

Když je Demolice možná:

  • Objekt postavený poté, co zákon vstoupil v platnost bez povolení
  • Nachází se ve zvláště chráněné zóně
  • Vytváří bezpečnostní hrozbu
  • Odmítnutí legalizace + vypršení dobrovolné demoliční lhůty

Postup demolice:

  1. Příkaz inspektora k demolici
  2. 30 dní na dobrovolnou demolici
  3. Pokud není splněno-nucená demolice
  4. Veškeré náklady nese majitel

Náklady na nucenou demolici:

  • Malý objekt: 5000-15, 000€
  • Střední dům: 15 000-40 000€
  • Velká budova: 50 000-200 000€

Dodatečné výdaje:

  • Odstraňování nečistot: 50-150€ / m3
  • Obnova půdy: 2000-10 000€
  • Právní náklady: 1000-5000€

Devalvace Majetku

Stav Objektu % tržní ceny
Právní předmět 100%
S "nema dozvolu" do roku 2025 70-85%
S "nema dozvolu" po roce 2026 40-60%
S rizikem demolice 10-20%

Příklad ztráty na domě v hodnotě 200 000€:

  • Nyní: prodej za ~140 000-170 000€ (ztráta 30-60 tisíc€)
  • Za 2 roky: prodej za ~80 000-120 000€ (ztráta 80-120 tisíc€)
  • S demoliční hrozbou: prodej za ~20 000-40 000€ (ztráta 160-180 tisíc€)

Právní Rizika

Sousedské žaloby:

  • Za porušení hranic
  • Pro blokování světla / pohledu
  • Pro poškození základů
  • Kompenzace: 5000-50, 000€

Státní žaloby:

  • Pro nelegální využívání půdy
  • Za škody na životním prostředí
  • Za porušení pobřežní zóny
  • Kompenzace: 10 000-500 000€

Důsledky pro cizince

Problémy s povolením k pobytu:

  • Může odmítnout obnovení přechodného pobytu
  • Může zrušit trvalý pobyt
  • Komplikace s žádostí o občanství

Pověst:

  • Záznam v databázi porušení
  • Komplikace s budoucími nákupy nemovitostí
  • Problémy s otevíráním podniků

Důsledky pro podnikání v cestovním ruchu

Zákaz činnosti:

  • Nelze získat turistickou licenci
  • Stávající zrušení licence
  • Odstranění z rezervačních platforem
  • Vyloučení z turistické zóny

Finanční ztráty:

  • Ztráta sezónního příjmu: 10 000-100 000€
  • Kompenzace za zrušení hosta
  • Sankce za platformu
  • Poškození pověsti

PROFESIONÁLNÍ LEGALIZAČNÍ POMOC

Legalizační Centrum

Specializovaná instituce v Černé Hoře poskytující komplexní odbornou pomoc v procesu legalizace majetku pro všechny typy objektů.

Naše Služby

Úvodní konzultace a objektový Audit

Co kontrolujeme:

  • Aktuální stav v katastru nemovitostí
  • Seznam nepokretnosti analýza
  • Posouzení možnosti legalizace
  • Identifikace potenciálních problémů
  • Předběžný výpočet nákladů
  • Určení časové osy

Výsledek: Podrobná zpráva s doporučeními a akčním plánem

Náklad: Zdarma s plnou objednávkou doprovodu

Právní Podpora

Řešíme:

  • Příprava všech žádostí a žádostí
  • Interakce s obcí
  • Zastupování vašich zájmů ve vládních orgánech
  • Získání všech schválení
  • Sledování dodržování termínů
  • Odvolání v případě potřeby
  • Právní ochrana u soudu

Funkce: Mechanismus "zrychlení" používáme podle zákona o správních porušeních, pokud úřady nedodrží zákonné lhůty

Organizace Technické Dokumentace

Naši partneři - licencovaní specialisté:

  • Geodetska organizacija - elaborat Premera development
  • Architektonická kancelář - projekt izvedenog stanja
  • Inženýrské služby - seismická analýza a ověření stability
  • Znalecké posudky - další odborné znalosti

Výhoda:

  • Ověření partneři se zkušenostmi
  • Optimální cena bez přirážek
  • Záruka kvality
  • Rychlý obrat

4. Plná Podpora Procesu" Na Klíč"

Co je v ceně:

  • Fáze 1: Audit a strategie (1-2 týdny)
  • Fáze 2: Příprava dokumentace (1-3 měsíce)
  • Fáze 3: Podání žádosti (1 den)
  • Fáze 4: Doprovod recenze (2-24 měsíců)
  • Fáze 5: Přijímání rozhodnutí a platby (jako připravené)
  • Fáze 6: Pomoc splňující podmínky (do 3 let)
  • Fáze 7: Odstranění zábilježby z katastru (konečné)

5. Specializované Služby

Pro cizince:

  • Překlad dokumentace
  • Příprava plné moci
  • Vzdálená služba
  • Anglicky mluvící podpora

Pro komerční nemovitosti:

  • Příprava živnostenského oprávnění
  • Koordinace požární bezpečnosti
  • Hygienické požadavky
  • Povolení k činnosti

Pro problémové zóny:

  • Chráněná území
  • Pobřežní pás
  • Národní parky
  • Památky kulturního dědictví

6. Vzdálená Služba

Pro klienty v zahraničí:

  • Video konzultace
  • Elektronické předkládání dokumentů
  • Plná moc pro všechny akce
  • Pravidelné podávání zpráv
  • Doručování dokumentů kdekoli na světě

Proč Si Vybrat Nás

  • Zkušenosti a odborné znalosti - více než 500 úspěšně legalizovaných objektů
  • Přístup - vyřešte všechny problémy "na klíč"
  • Transparentnost - podrobný odhad před zahájením práce
  • Záruka - smlouva s jasnými závazky
  • Rychlost - začněte pracovat okamžitě, bez prodlení
  • Individuální přístup - personalizovaná řešení pro složité případy
  • Ochrana - obrana vašich zájmů ve všech fázích

Naše Servisní Náklady

Balíček Služeb Objekt Náklad
Základní balíček až 200 m2 od 800 €
Standardní balení 200-500 m2 od 1200 €
Prémiový balíček více než 500 m2, komerční od 2000 €

Garance Výsledku

Garantujeme:

  • Získání kladného rozhodnutí (pokud objekt splňuje kritéria)
  • Dodržování dohodnutých lhůt (v rámci naší kontroly)
  • Kvalita dokumentace
  • Správný výpočet komunalije
  • Právní ochrana ve všech fázích

Není-li výsledek dosažen naší vinou:

  • Plná náhrada zaplacené částky
  • Náhrada výdajů
  • Volný opakovaný pokus

Jak začít

Krok 1: Kontakt

Zavolejte, napište nebo navštivte naši kancelář. Pracujeme 6 dní v týdnu.

Krok 2: Bezplatná Konzultace

Probereme vaši situaci, odpovíme na otázky, předběžně vyhodnotíme vyhlídky.

Krok 3: Audit Objektu

Provedeme podrobnou analýzu, připravíme zprávu s doporučeními a kalkulací nákladů.

Krok 4: Podpis Smlouvy

Formalizujeme spolupráci, probereme všechny detaily, stanovíme časové osy.

Krok 5: Práce Začíná

Okamžitě začneme připravovat dokumenty a koordinovat je s úřady.

Recenze Klientů

Ivan P., Budva

"Legalizovali jsme byt v Budvě přes centrum." Všechno bylo provedeno rychle a profesionálně. Zvláště potěšen neustálou komunikací a nedostatkem skrytých poplatků. Doporučit!"

Marie K., Kotor

"Kontaktovali jsme s komplexním case-house v pobřežní zóně. Právníci vše vyřídili, obdrželi všechna potřebná schválení. Vděčný za pomoc!"

John D., Velká Británie

"Jako cizinec se obával procesu legalizace. Tým centra poskytoval plnou podporu, vše bylo provedeno na dálku. Vynikající služby!"

Často Kladené Otázky

Otázka: je legalizace povinná?

Odpověď: Ano, Pokud chcete volně nakládat s majetkem. Od srpna 2025 notáři neověřují transakce s objekty "nema dozvolu".

Otázka: jak dlouho trvá legalizace?

Odpověď: od 6 měsíců do 2 let v závislosti na složitosti objektu. Nejdůležitější věc-podat žádost do poloviny února 2026.

Otázka: mohu dělat všechno sám?

Odpověď: Ano, ale praxe ukazuje, že profesionální podpora výrazně urychluje proces a pomáhá vyhnout se nákladným chybám.

Otázka: Co když bude legalizace odmítnuta?

Odpověď: proti rozhodnutí se lze odvolat. Pomáháme klientům ve všech fázích, včetně soudu v případě potřeby.

Q: mohu platit komunalije ve splátkách?

Odpověď: Ano, pro obytné objekty do 30 let, pro komerční do 10 let.

KONTAKT LEGALIZAČNÍ CENTRUM

ČAS SE KRÁTÍ! Uzávěrka přihlášek omezena: do poloviny února 2026

Každý den zpoždění:

  • Zvyšuje frontu u vládních agentur
  • Zkracuje čas na splnění podmínek
  • Přiblíží pokuty a sankce
  • Snižuje hodnotu nemovitosti

Získejte BEZPLATNOU konzultaci!

Telefon:+382 68 468 468

WhatsApp / Viber:+38268468468

Office: Černá Hora, Bar, Budva, Podgorica pouze po předchozí domluvě

Pracovní Doba:

Po-Pá: 9: 00-18: 00

So: 10:00-14: 00

Všechna práva vyhrazena. Informace aktuální k listopadu 2025.

Zřeknutí se odpovědnosti: Tento článek slouží pro informační účely. Při rozhodování o konkrétních objektech se doporučuje individuální právní konzultace.