Guide complet pour les propriétaires et les investisseurs sur la légalisation immobilière en 2025

NOUVELLE LOI SUR LA LÉGALISATION DE LA PROPRIÉTÉ AU MONTÉNÉGRO 2025

En août 2025, le Monténégro a adopté une nouvelle Loi sur la Légalisation des Bâtiments Construits illégalement (Non autorisés) (publié au "Journal officiel du Monténégro", No 91/2025 du 6 août 2025). Cette loi concerne directement chaque propriétaire d'une maison, d'un appartement ou d'un immeuble commercial construit sans permis de construire complet ou permis d'occupation. Contactez-nous maintenant si vous souhaitez une expertise complète de votre bien immobilier et du prix de la légalisation.

D'UNE IMPORTANCE CRUCIALE:

Les demandes de légalisation doivent être soumises dans les 6 MOIS suivant la date d'entrée en vigueur de la loi (avant la mi-février 2026).

Depuis août 2025, les notaires ont SUSPENDU les TRANSACTIONS avec les propriétés ayant le statut "nema dozvolu" (sans permis). Vendre ou louer un bien immobilier sans documents de légalisation confirmés devient IMPOSSIBLE.

Principales dispositions de la nouvelle loi

Possibilités de légalisation étendues

  • Des critères techniques, juridiques et territoriaux clairs
  • Possibilité de légaliser des objets immobiliers construits avant l'entrée en vigueur de la loi
  • Soumission électronique des demandes et des documents

Conditions financières

  • Plans de paiement échelonné jusqu'à 30 ans pour les propriétés résidentielles
  • Jusqu'à 20% de réduction pour le paiement forfaitaire
  • Prestations spéciales pour les catégories socialement vulnérables (jusqu'à 90%)

Division administrative

  • Les objets immobiliers Rea jusqu'à 500 m2 sont légalisés par les municipalités (opština)
  • Les grands objets immobiliers et ceux situés dans des zones protégées par l'intermédiaire des autorités de l'État
  • Périodes d'examen claires: jusqu'à 2 ans (avec possibilité d'extension à 3 ans)

Impact de la loi sur le marché immobilier

Depuis août 2025, les notaires ont transactions suspendues avec des propriétés qui ont le statut" nema dozvolu " (pas de permis) dans la liste nepokretnosti. Maintenant, vendre ou louer un bien immobilier sans documents de légalisation confirmés devient impossible.

DATE LIMITE: Jusqu'à la MI-FÉVRIER DE 2026

Il s'agit de la date limite absolue de dépôt des candidatures. Manquer ce délai signifie:

  • Incapacité de vendre ou de louer la propriété
  • Amendes administratives
  • Augmentation des impôts fonciers
  • Risque de démolition forcée

QU'EST-CE QUE L'IMMOBILIER ILLÉGAL AU MONTÉNÉGRO

Définition de l'Objet Non Autorisé

Selon la législation monténégrine, un objet non autorisé (bespravni) est un bâtiment ou une partie de celui-ci qui:

  • A été construit, reconstruit, agrandi ou agrandi sans grad vievinska dozvola (permis de construire) ou autre acte officiel
  • A été exécuté en violation des conditions du permis ou dépasse la zone autorisée
  • N'a pas upotrebna dozvola (permis d'occupation / permis d'utilisation)

La Catégorie des Objets Non Autorisés Comprend Également

  • Bâtiments auxiliaires qui forment un ensemble fonctionnel avec des objets résidentiels ou commerciaux
  • Bâtiments pour utilisation agricole
  • Patrimoine culturel objets sans permis
  • Structures sur lesquelles gros travaux structurels a été exécuté sans autorisation

Contexte Historique

Après l'éclatement de la Yougoslavie en 1991, sept États indépendants ont émergé. Les autorités locales n'ont pas pu suivre la création de nouveaux projets de développement territorial (plans urbains détaillés - DUPE). Dans certaines régions, les DUP n'ont pas été élaborés pour 20-30 ans.

En conséquence, les propriétaires n'avaient aucune chance d'obtenir des permis de construire officiels. Le gouvernement a néanmoins délivré des certificats de liste nepokretnosti avec la mention " Nema građevinske dozvole "( Pas de permis de construire).

Selon le ministère du Tourisme et du Développement Durable, il y a environ 100 000 objets construits illégalement au Monténégro.

COMMENT VÉRIFIER LE STATUT JURIDIQUE DE LA PROPRIÉTÉ

Vérification Par Liste Nepokretnosti

Liste des népokretnosti est le principal document sur les droits de propriété au Monténégro, analogue à un extrait du cadastre.

ÉTAPE 1: Obtenir la liste des Népokretnosti

Le document peut être obtenu:

  • À l'Administration Immobilière (Uprava za nekretnine)
  • Via le portail électronique e-Katastar
  • D'un notaire
  • Par l'intermédiaire d'agences spécialisées

Coût: 3-5 euros | Chronologie: de plusieurs heures à 2-3 jours

ÉTAPE 2: Recherchez la section "Podaci o teretima et ograničenjima"

Il s'agit de la dernière ou de l'avant-dernière section du document, contenant des informations sur charges et restrictions (Liste G).

ÉTAPE 3: Interpréter le statut

OBJET JURIDIQUE:

"Ne postoje tereti i ograničenja" (Il n'y a pas de charges ni de restrictions)

OBJET ILLÉGAL - Nécessite une Légalisation:

  • "Nema dozvolu"
  • "GRADJEVINSKU NITI UPOTREBNU DOZVOLU"
  • "Sans permis de construire"
  • "Visite de la vieille ville"

AUTRES ENTRÉES POSSIBLES:

  • Hypothèque (hipoteka) - n'affecte pas le statut juridique
  • Litiges judiciaires-restriction temporaire
  • Droit d'utilisation - ne nécessite pas de légalisation

Que Faire Lorsque Le Statut "Nema Dozvolu" Est Découvert

  1. Clarifier l'historique de l'objet - quand il a été construit, s'il apparaît sur l'orthophoto 2025
  2. Vérifier les documents de légalisation soumis
  3. Évaluer la possibilité de légalisation - respect des plans, localisation
  4. Commencer la procédure de légalisation immédiatement

QUELS OBJETS SONT SOUMIS À LÉGALISATION

Objets POUVANT Être Légalisés

Objets Résidentiels

  • Maisons privées (construction de logements individuels)
  • Immeubles à appartements multiples (complexes résidentiels)
  • Appartements dans des bâtiments non légalisés
  • Supplémentaire planchers résidentiels aux maisons juridiques
  • Les Villas
  • Maisons de Ville

Objets Commerciaux

  • Magasins et locaux commerciaux
  • Immeubles de bureaux
  • Restaurants et cafés
  • Hôtels et appartements touristiques
  • Entrepôts

Structures Auxiliaires

  • Garages
  • Installations de stockage
  • Bâtiments utilitaires
  • Piscines et installations sportives
  • Terrasses
  • Extensions

Critères de Possibilité de Légalisation

L'Objet DOIT:

  • ✓ Être visible sur cartes orthophotographiques actuelles (enquête 2017-2018 ou ultérieure)
  • ✓ Être inscrit au cadastre (avoir la liste nepokretnosti)
  • ✓ Avoir accès depuis une voie publique
  • ✓ Se conformer à normes d'urbanisme (ou être capable d'être mis en conformité)
  • ✓ Ne pas violer droits des voisins (limites de propriété)

Objets Qui NE PEUVENT PAS ÊTRE Légalisés

Zones Interdites:

  • Bande côtière (100 premiers mètres de la mer) sans permis spéciaux
  • Parc national territoires
  • Protégé réserves naturelles
  • Zones archéologiques
  • Zones désignées pour infrastructures d'intérêt public

Restrictions Techniques:

  • Objets dépassement des limites de propriété
  • Structures temporaires (sans fondation)
  • Création d'objets menaces à la sécurité
  • Bâtiments construits après l'entrée en vigueur de la loi sans permis

Cas Particuliers

Résidence principale jusqu'à 200 m2:

Procédure simplifiée sans analyse sismique et projet architectural. Exigences:

  • Preuve que c'est le seul logement
  • Certificat de composition familiale
  • Déclaration de responsabilité notariée

Economies: 2000-4000€ sur la documentation technique

Zones Côtières:

Les objets dans la bande côtière (jusqu'à 100m de la mer) nécessitent:

  • Évaluation environnementale spéciale
  • Supplément pour l'utilisation de l'eau (naknade za vodu): 30-60€ / m2
  • Période d'examen prolongée: jusqu'à 2 ans

DOCUMENTS POUR LA LÉGALISATION

PAQUET DE DOCUMENTS DE BASE (pour tous les objets)

Document Descriptif Coût
1. Demande de Légalisation Formulaire (obrazac) de la municipalité ou en ligne Gratuit
2. Liste des Népokretnosti Certificat de propriété 5-50 €
3. Élaboration Géodésique Document technique avec mesures précises (3 exemplaires) 300-1000 €
4. Copie du Plan Cadastral Affiche les limites des parcelles de terrain Inclus dans elaborat

DOCUMENTS SUPPLÉMENTAIRES par Taille d'objet

Pour les objets jusqu'à 200 m2 (Résidence principale) - PROCÉDURE SIMPLIFIÉE

Seulement Requis:

  • Ensemble de documents de base
  • Déclaration de responsabilité notariée pour la sécurité des objets
  • Certificat de composition familiale
  • Confirmation de l'absence d'autre logement au Monténégro

Économies: 2000-4000€ sur la documentation technique

Pour des objets de 200 à 500 m2

En plus du forfait de base:

  • 5. Certificat De Sécurité Sismique (500-1500€)
  • 6. Projet de mise à niveau - Projet architectural (800-2500€)

Pour les Objets DE PLUS DE 500 m2

En plus de tout ce qui précède:

  • 7. Conclusion sur la Stabilité Statique (1500-5000€)
  • 8. Révision du Projet (1000-3000€)

Pour Les Objets Commerciaux

De Plus:

  • 9. Inspection de Sécurité Incendie (300-1000€)
  • 10. Conclusion Sanitaire et Épidémiologique (200-600€)

Documentation Sur La Propriété Foncière

Terrain Propre:

  • Liste nepokretnosti pour la parcelle de terrain
  • Plan cadastral

Terres Domaniales:

  • Demande d'achat de terrain
  • Plan de versement jusqu'à 240 mois (20 ans)
  • Prix: valeur cadastrale + coefficient

La Terre de Quelqu'Un d'Autre:

  • Consentement du propriétaire (saglasnost)
  • Accord notarié
  • Ou décision de justice

PROCÉDURE DE LÉGALISATION: INSTRUCTIONS ÉTAPE PAR ÉTAPE

ÉTAPE 1: PRÉPARATOIRE (1-3 mois)

Étape 1.1: Vérification De la possibilité de Légalisation

Que faire:

  • Obtenir la liste des népokretnosti
  • Vérifier l'état de l'objet
  • Vérifier que l'objet apparaît sur l'orthophoto 2017-2018
  • Vérifier la conformité avec la zone d'urbanisme

Résultat: Comprendre si l'objet peut être légalisé

Étape 1.2: Commande d'élaboration géodésique

Que faire:

  • Trouver une organisation sous licence geodetska
  • Commande élaborée à l'avance
  • Les géomètres visitent le site pour les mesures
  • Préparation de la documentation: 2-4 semaines

Coût: 300-1000€ | Résultat: Elaborat en 3 exemplaires

Étape 1.3: Ovjera (Certification) de l'élaboration du Cadastre

Que faire:

  • Soumettre elaborat à l'Administration Immobilière
  • Payer pour ovjera: 5€ par copie
  • Recevoir des copies certifiées conformes

Chronologie: 3-10 jours ouvrables

Étape 1.4: Inscription au cadastre

Si l'objet n'est pas encore enregistré:

  • Soumettre une demande d'inscription
  • Joindre un elaborat certifié
  • Recevoir le numéro cadastral

Chronologie: 15-30 jours | Coût: 10-20€

Étape 1.5: Préparation de la documentation technique

En fonction de la taille et du type d'objet:

  • Conclusion sismique (200-500 m2)
  • Projet architectural (200-500 m2)
  • Analyse de stabilité (sur 500 m2)
  • Expertise supplémentaire au besoin

Chronologie: 1-2 mois | Coût: 0-8000€

ÉTAPE 2: SOUMISSION DE LA DEMANDE (1 jour)

Étape 2.1: Détermination du pouvoir de présentation

Objets jusqu'à 500 m2 → Autonomie locale (opština)

Objets de plus de 500 m2 ou dans des zones protégées → Autorité de l'État

Étape 2.2: Soumission du Dossier complet

Où soumettre:

  • Secrétariat d'Urbanisme de la Municipalité
  • Ou via le portail électronique (e-Uprava)

Résultat: Réception de l'acceptation du document avec le numéro de dossier

ÉTAPE 3: EXAMEN DE LA DEMANDE (de 2 mois à 2 ans)

Que se passe-t-il pendant l'examen:

1. Vérification formelle des documents: 15 jours

Examiner l'exhaustivité et l'exactitude des documents soumis. Si les documents sont incomplets, vous recevez une notification pour corriger les lacunes dans les 8 jours.

2. Visite du site de la Commission: 30-60 jours

Formation de la commission, y compris:

  • Représentant en urbanisme
  • Inspecteur en construction
  • Architecte
  • Géodésien

La commission vérifie les correspondances d'État réelles élaborées, vérifie les violations de conformité DUP.

3. Vérification de la Conformité DUP

Comparaison avec le plan d'urbanisme détaillé:

  • Utilisation du sol (résidentiel, commercial, mixte)
  • Paramètres de construction maximaux autorisés
  • Distance des frontières
  • Restrictions de hauteur

4. Coordination interministérielle: 30 à 60 jours pour chaque autorité

Demandes envoyées à:

  • Administration de la Protection de l'Environnement
  • Direction de la Protection Du Patrimoine Culturel
  • Services Publics
  • Inspection Incendie
  • Inspection Sanitaire

5. Calcul Collectif

Le département des finances calcule le montant final en tenant compte:

  • Zone de l'objet
  • Localisation (zone côtière / centrale / périphérique)
  • But (résidentiel / commercial)
  • Année de construction
  • Valeur cadastrale du terrain

6. Prise de décision: 60-180 jours (cas simples) jusqu'à 2 ans (complexe)

  • Cas simples( conformité totale DUP): 60-90 jours
  • Objets standard: 4-6 mois
  • Cas complexes (infractions mineures) : 6-12 mois
  • Objets dans les zones protégées: jusqu'à 2 ans (extension à 3 ans)

ÉTAPE 4: RÉCEPTION DE LA DÉCISION DE LÉGALISATION

La décision positive indique:

  • Autorisation de légaliser l'objet
  • Caractéristiques techniques de l'objet légalisé
  • Petite Amie (lignes directrices) pour rendre l'apparence conforme
  • Calendrier pour remplir les conditions: 3 ans
  • Montant de la redevance commune
  • Modalités de paiement (forfaitaire ou échelonné)

Période de révision et d'appel: 30 jours

Si vous n'êtes pas d'accord avec les conditions de décision, vous pouvez:

  • Demander des éclaircissements
  • Déposer un recours
  • Fournir des preuves supplémentaires

La décision entre en vigueur:

Après 30 jours si aucun appel n'est interjeté, ou après révision de l'appel.

ÉTAPE 5: PAIEMENT DE LA COMMISSION

Options de paiement:

1. Paiement Forfaitaire

  • Dans les 30 jours suivant la décision
  • Remise jusqu'à 20%
  • Suppression immédiate de zabilježba (notation)

2. Plan de versement pour Résidentiel:

  • Jusqu'à 360 mois (30 ans)
  • Paiements mensuels
  • Intérêt ~2,5% par an
  • Remboursement anticipé possible sans pénalités

3. Acompte pour commercial:

  • Jusqu'à 120 mois (10 ans)
  • Intérêt ~20% sur le taux de base

4. Objets Touristiques:

  • Jusqu'à 60 mois (5 ans)
  • Taux d'intérêt le plus élevé

5. Avec Des Avantages:

  • Pour les catégories sociales
  • Familles nombreuses: jusqu'à 50% de réduction
  • Parents isolés: jusqu'à 90% de réduction
  • Personnes handicapées: jusqu'à 70% de réduction

ÉTAPE 6: MISE EN CONFORMITÉ (dans les 3 ans)

Dans la décision, l'autorité peut fixer petite amie - recommandations pour mettre l'aspect extérieur de l'objet en conformité avec les exigences d'urbanisme.

Exigences typiques:

  • Changement de couleur de façade
  • Rendre le toit uniforme
  • Modification des ouvertures de fenêtre
  • Aménager le territoire
  • Installation de clôtures de protection

Chronologie: 3 ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la décision

Confirmation de l'achèvement:

  • La Commission inspecte l'objet
  • Photographies des travaux terminés
  • Acte d'achèvement des travaux

ÉTAPE 7: RETRAIT DE ZABILJEŽBA DU CADASTRE

Une fois que toutes les conditions sont remplies:

  1. Soumettre une demande pour supprimer zabilježba
  2. Joindre des documents:
    • Copie de la décision de légalisation
    • Confirmation de paiement
    • Photos des travaux terminés
    • Acte de commission (si nécessaire)
  3. Inspection finale (si nécessaire)
  4. Mise à jour du cadastre: 15-30 jours

ÉTAPE 8: LÉGALISATION COMPLÈTE

Statut final dans la liste nepokretnosti:

"Ne postoje tereti i ograničenja" (Il n'y a pas de charges ni de restrictions)

Ce que cela donne:

  • L'objet est officiellement légalisé
  • Peut être librement vendu, donné, légué
  • Possibilité de location officielle
  • Connexion de tous les utilitaires
  • Obtention de prêts contre garantie
  • Assurance des biens
  • Réduction de la charge fiscale

DÉLAIS DE LÉGALISATION

URGENT: Soumission de la candidature

Date limite: Jusqu'à la MI-FÉVRIER 2026 (6 mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi en août 2025)

Que se passera-t-il s'il n'est pas soumis:

  • Incapacité de vendre ou de louer une propriété
  • Amendes administratives
  • Augmentation de l'impôt foncier
  • Risque de démolition forcée

Examen des demandes par les autorités

Étape Chronologie
Vérification initiale des documents 15 jours ouvrables
Cas simples (conformes au plan) 60-90 jours
Objets standards 4-6 mois
Cas complexes 6-12 mois
Objets dans les zones protégées Jusqu'à 2 ans (extension à 3 ans)

Calendrier de Réalisation des Conditions

Pour mettre l'objet en conformité (smjernice): Jusqu'à 3 ans

À partir du moment où la décision entre en vigueur

Durée Totale de Légalisation

Minimum (tout à la fois): 4-6 mois

Norme: 8-12 mois + 1-3 ans pour les conditions

Maximum (cas complexes): Jusqu'à 5 ans au total

Méthodes d'Accélération de la Procédure Judiciaire

  1. Préparation immédiate du colis complet - économise 1-2 mois
  2. Utiliser" accélération " à droite en Vertu Du Droit Des Procédures Administratives
  3. Accompagnement professionnel - les avocats connaissent toutes les nuances
  4. Choix du paiement forfaitaire - traitement prioritaire
  5. Communication proactive - contrôles de statut réguliers

COÛT DE LA LÉGALISATION

1. FRAIS DE DOCUMENTATION OBLIGATOIRES

Le Service Taille de l'Objet Coût
Élaboration Géodésique Appartement jusqu'à 100 m2 300-500 €
Maison 100-200 m2 500-800 €
Maison 200-500 m2 800-1200 €
Objet de plus de 500 m2 1200-2000 €
Certification du cadastre 3 exemplaires 15 €
Liste des népokretnosti Objet + terrain 6-10 €
Conclusion sismique 200-500 mètres carrés 500-1500 €
Projet architectural 200-500 mètres carrés 800-2500 €
Analyse de stabilité statique Plus de 500 m2 1500-5000 €
Révision du projet Plus de 500 m2 1000-3000 €

2. FRAIS DE PARTICIPATION (Montant Principal)

Région Objets Résidentiels Commerciale
Zones côtières
(Budva, Kotor, Etc.)		 70 à 150 €/m2 100 à 200 € / m2
Zones centrales
(Podgorica, ville de Nikšić)		 40 à 80 € / m2 60 à 120 €/m2
Zones périphériques 20 à 50 €/m2 40 à 80 € / m2

Suppléments et Réductions:

  • Paiement forfaitaire: + 5% de taux MAIS -20% de réduction
  • Tranche résidentielle: +2,5% par an
  • Acompte commercial: +20% sur la base

Pour la Zone Côtière:

Supplément pour l'utilisation de l'eau (naknade za vodu): 30-60€ / m2

Versement jusqu'à 36 mois

EXEMPLES DE COÛT TOTAL

Exemple 1: Appartement de 70 m2, Budva (résidence principale)

  • Documentation: 350 €
  • Prix unitaire: 7000 € (100 € /m2)
  • Remise forfaitaire: -1400 €

TOTALE: ~5950 €

Avec versement de 30 ans: ~20-25 € par mois

Exemple 2: Maison de 180 m2, Kotor (résidence secondaire)

  • Documentation: 3500 €
  • Prix unitaire: 16 200 € (90€ / m2)
  • Redevance eau: 5400 € (30€ / m2)

TOTAL: ~25 100 €

Avec versement de 10 ans: ~220 € par mois

Exemple 3: Appartements de 300 m2, Budva (commercial)

  • Documentation: 8000 €
  • Prix unitaire: 54 000 € (180€ / m2)
  • Redevance eau: 15 000 € (50€ / m2)

TOTAL: ~77 000 €

Avec versement de 5 ans: ~1350 € par mois

Façons de Réduire les Coûts

  • Paiement forfaitaire - jusqu'à 20% de réduction (économies 2000-15000€)
  • Prestations sociales - pour les familles nombreuses jusqu'à 50%, les parents isolés jusqu'à 90%
  • Statut de résidence principale - documentation simplifiée (économies 2000-4000€)
  • Demande anticipée - évite les augmentations futures
  • Soutien professionnel - évite les erreurs coûteuses

Droits limités:

  • Impossible d'obtenir des licences commerciales
  • Impossible d'enregistrer les activités légales
  • Ne peut pas participer aux programmes gouvernementaux
  • Ne peut pas recevoir de subventions ou d'avantages

Problèmes de Connexion aux Utilitaires

  • Électricité: Les entreprises de services publics peuvent refuser la connexion ou déconnecter la connexion existante
  • Approvisionnement en eau: Connexion officielle impossible, doit utiliser des solutions temporaires
  • Assainissement: Impossible de se connecter au système de la ville
  • Internet / Télévision par câble: Les principaux fournisseurs refusent le service

Augmentation des tarifs:

Si les services publics sont connectés "de manière informelle", les tarifs peuvent être 2 à 3 fois plus élevés que la norme

Sanctions Financières

Amendes Administratives:

  • Particuliers: 500 - 4000 €
  • Entrepreneurs: 1000 - 12 000 €
  • Personnes morales: 5000 - 40 000 €

Violations répétées:

  • Amendes doublées
  • Poursuites pénales possibles
  • Interdiction des activités de construction (pour les entreprises)

Augmentation Des Impôts

Taxe foncière:

  • Taux standard: 0,25% de la valeur
  • Pour les objets illégaux: 2-3 fois augmenter
  • Trop-perçu sur 10 ans sur 100 000€ de maison: 2500-5000€

Redevance pour utilisation illégale des terres:

  • 3-7% de la valeur du terrain par an
  • Pas d'exemption de délai de paiement
  • S'accumule annuellement

Conséquences Administratives

Interdiction d'exploitation:

  • Ordre de l'inspecteur de cesser l'utilisation
  • Scellez les portes et les fenêtres
  • Déconnexion des utilitaires
  • Surveillance administrative

Inspections régulières:

  • Inspection de la construction: annuellement
  • Inspection de l'urbanisme: au besoin
  • Inspection incendie: pour commercial
  • Inspection sanitaire: pour les établissements alimentaires

Amendes supplémentaires en cas de violation:

  • Utilisation d'un objet scellé: 2000-8000€
  • Obstruction de l'inspecteur: 1000-5000€
  • Fausses informations: 500-3000€

Démolition physique de l'Objet

Quand la démolition est possible:

  • Objet construit après l'entrée en vigueur de la loi sans permis
  • Situé dans une zone spécialement protégée
  • Crée une menace pour la sécurité
  • Refus de légalisation + expiration de la période de démolition volontaire

Procédure de démolition:

  1. Ordre de démolition de l'inspecteur
  2. 30 jours pour la démolition volontaire
  3. Si non respecté - démolition forcée
  4. Tous les frais sont à la charge du propriétaire

Coût de la démolition forcée:

  • Petit objet: 5000-15 000€
  • Maison moyenne: 15 000-40 000€
  • Grand bâtiment: 50 000-200 000€

Dépenses supplémentaires:

  • Enlèvement des débris: 50-150€ / m3
  • Restauration du terrain: 2000-10 000€
  • Frais juridiques: 1000-5000€

Dévaluation de La Propriété

Statut de l'Objet % du Prix du Marché
Objet juridique 100%
Avec "nema dozvolu" jusqu'en 2025 70-85%
Avec "nema dozvolu" après 2026 40-60%
Avec risque de démolition 10-20%

Exemple de perte sur une maison d'une valeur de 200 000€:

  • Maintenant: vente pour ~140 000-170 000€ (perte 30-60 mille€)
  • Dans 2 ans: vente pour ~80 000-120 000€ (perte 80-120 mille€)
  • Avec menace de démolition: vente pour ~20 000-40 000€ (perte 160-180 mille€)

Risques Juridiques

Poursuites de voisinage:

  • Pour avoir violé les limites
  • Pour bloquer la lumière/la vue
  • Pour endommager les fondations
  • Indemnité: 5000-50 000€

Poursuites de l'État:

  • Pour l'utilisation illégale des terres
  • Pour les dommages environnementaux
  • Pour les violations de la zone côtière
  • Indemnité: 10 000 à 500 000€

Conséquences pour les étrangers

Problèmes de permis de séjour:

  • Peut refuser le renouvellement de la résidence temporaire
  • Peut révoquer la résidence permanente
  • Complications avec la demande de citoyenneté

Risques de réputation:

  • Entrée dans la base de données des infractions
  • Complications avec les futurs achats immobiliers
  • Problèmes d'ouverture d'entreprises

Conséquences pour les Entreprises Touristiques

Interdiction d'activité:

  • Impossible d'obtenir une licence touristique
  • Révocation de licence existante
  • Retrait des plateformes de réservation
  • Exclusion de la zone touristique

Pertes financières:

  • Perte de revenus saisonniers: 10 000-100 000€
  • Indemnisation en cas d'annulation d'invité
  • Pénalités de plateforme
  • Atteinte à la réputation

ASSISTANCE PROFESSIONNELLE À LA LÉGALISATION

Centre de Légalisation

Institution spécialisée au Monténégro fournissant une assistance professionnelle complète dans le processus de légalisation de la propriété pour tous les types d'objets.

Nos Services

Consultation Initiale et Audit des Objets

Ce que nous vérifions:

  • État actuel du cadastre
  • Analyse de la liste des népokretnosti
  • Évaluation de la possibilité de légalisation
  • Identification des problèmes potentiels
  • Calcul préliminaire des coûts
  • Détermination du calendrier

Résultat: Rapport détaillé avec recommandations et plan d'action

Coût: GRATUIT avec commande d'accompagnement complet

Soutien Juridique

Nous gérons:

  • Préparation de toutes les demandes et requêtes
  • Interaction avec la municipalité
  • Représenter vos intérêts dans les organismes gouvernementaux
  • Obtention de toutes les approbations
  • Suivi du respect des délais
  • Recours si nécessaire
  • Protection juridique devant les tribunaux

Caractéristique: Nous utilisons le mécanisme "d'accélération" en vertu de la Loi sur les infractions administratives si les autorités ne respectent pas les délais légaux

Organisation de la Documentation Technique

Nos partenaires - spécialistes agréés:

  • Organisation géographique - elaborat développement préalable
  • Bureau d'architecture - projet de mise en scène
  • Services d'ingénierie - analyse sismique et vérification de la stabilité
  • Évaluateurs experts - expertise supplémentaire

Avantages:

  • Partenaires vérifiés et expérimentés
  • Prix optimal sans majoration
  • Garantie de qualité
  • Délai d'exécution rapide

4. Prise En Charge Complète Des Processus" Clé En Main"

Ce qui est inclus:

  • Étape 1: Audit et stratégie (1-2 semaines)
  • Étape 2: Préparation de la documentation (1-3 mois)
  • Étape 3: Dépôt de la candidature (1 jour)
  • Étape 4: Accompagnement de révision (2-24 mois)
  • Étape 5: Réception de la décision et du paiement (au fur et à mesure)
  • Étape 6: Assistance remplissant les conditions (jusqu'à 3 ans)
  • Étape 7: Retrait de zabilježba du cadastre (final)

5. Services Spécialisés

Pour les étrangers:

  • Traduction de la documentation
  • Préparation de la procuration
  • Service à distance
  • Assistance en anglais

Pour l'immobilier commercial:

  • Préparation de la licence commerciale
  • Coordination de la sécurité incendie
  • Exigences sanitaires
  • Permis d'activité

Pour les zones à problèmes:

  • Aires protégées
  • Bande côtière
  • Parcs nationaux
  • Sites du patrimoine culturel

6. Service à Distance

Pour les clients à l'étranger:

  • Consultations vidéo
  • Soumission électronique de documents
  • Procuration pour toutes les actions
  • Rapports réguliers
  • Livraison de documents partout dans le monde

Pourquoi Nous Choisir

  • Expérience et savoir-faire - plus de 500 objets légalisés avec succès
  • Approche globale - résoudre TOUS les problèmes"clé en main"
  • Transparence - devis détaillé avant le début des travaux
  • Garanties - contrat avec des obligations claires
  • Vitesse - commencer les travaux immédiatement, sans délai
  • Approche individuelle - des solutions personnalisées pour les cas complexes
  • Protection juridique - défense de vos intérêts à toutes les étapes

Nos Coûts De Service

Ensemble de Services Objets Coût
Forfait de base jusqu'à 200 m2 à partir de 800 €
Forfait standard 200-500 mètres carrés à partir de 1200 €
Forfait premium plus de 500 m2, commercial à partir de 2000 €

Garanties de Résultat

Nous garantissons:

  • Obtention d'une décision positive (si l'objet répond aux critères)
  • Respect des délais convenus (sous notre contrôle)
  • Qualité de la documentation
  • Calcul correct de la somme totale
  • Protection juridique à toutes les étapes

Si le résultat n'est pas atteint par notre faute:

  • Remboursement intégral du montant payé
  • Compensation des dépenses
  • Tentative répétée gratuite

Comment démarrer

Étape 1: Contact

Appelez, écrivez ou visitez notre bureau. Nous travaillons 6 jours par semaine.

Étape 2: Consultation gratuite

Nous discuterons de votre situation, répondrons aux questions, évaluerons les perspectives préliminaires.

Étape 3: Audit des objets

Nous effectuerons une analyse détaillée, préparerons un rapport avec des recommandations et calculerons les coûts.

Étape 4: Signature du contrat

Nous formaliserons la coopération, discuterons de tous les détails, établirons des échéanciers.

Étape 5: Le travail commence

Nous commençons immédiatement à préparer les documents et à nous coordonner avec les autorités.

Avis des Clients

Ivan P., à Budva

"Nous avons légalisé un appartement à Budva par le Centre. Tout a été fait rapidement et professionnellement. Particulièrement satisfait de la communication constante et de l'absence de frais cachés. Recommander!"

Marie C., Kotor

"Nous avons contacté une maison de cas complexe dans la zone côtière. Les avocats se sont occupés de tout, ont reçu toutes les approbations nécessaires. Reconnaissant pour l'aide!"

John D., Royaume-Uni

"En tant qu'étranger, je m'inquiétais du processus de légalisation. L'équipe du Centre a fourni un soutien complet, tout a été fait à distance. Excellent service!"

Questions Fréquemment Posées

Q: La légalisation est-elle obligatoire?

R: Oui, si vous souhaitez disposer librement de vos biens. Depuis août 2025, les notaires ne certifient plus les transactions avec des objets "nema dozvolu".

Q: Combien de temps dure la légalisation?

R: De 6 mois à 2 ans selon la complexité de l'objet. La chose la plus importante - soumettez votre candidature avant la mi-février 2026.

Q: Puis-je tout faire moi-même?

R: Oui, mais la pratique montre qu'un soutien professionnel accélère considérablement le processus et permet d'éviter des erreurs coûteuses.

Q: Que se passe-t-il si la légalisation est refusée?

R: La décision peut faire l'objet d'un appel. Nous aidons les clients à toutes les étapes, y compris au tribunal si nécessaire.

Q: Puis-je payer komunalije en plusieurs fois?

R: Oui, pour les objets résidentiels jusqu'à 30 ans, pour les commerciaux jusqu'à 10 ans.

CONTACTER LE CENTRE DE LÉGALISATION

LE TEMPS PRESSE! Date limite de soumission des candidatures limitée: jusqu'à la mi-février 2026

Chaque jour de retard:

  • Augmente la file d'attente dans les agences gouvernementales
  • Réduit le temps nécessaire pour remplir les conditions
  • Rapproche des amendes et des sanctions
  • Diminue la valeur de votre propriété

Obtenez une consultation GRATUITE!

Téléphone:+382 68 468 468

WhatsApp / Viber:+38268468468

Bureau: Monténégro, Bar, Budva, Podgorica sur rendez-vous uniquement

Heures d'Ouverture:

Lundi-vendredi: 9h00 - 18h00

Samedi: 10h00 - 14h00

Tous droits réservés. Informations à jour en novembre 2025.

Avertissement: Cet article est à titre informatif. Pour les décisions concernant des objets spécifiques, une consultation juridique individuelle est recommandée.