Guía completa para propietarios e inversionistas sobre la legalización de bienes raíces en 2025

NUEVA LEY DE LEGALIZACIÓN DE PROPIEDADES EN MONTENEGRO 2025

En agosto de 2025, Montenegro promulgó un nuevo Ley de Legalización de Edificios Construidos Ilegalmente (No Autorizados) (publicado en el "Boletín Oficial de Montenegro", nº 91/2025 de fecha 6 de agosto de 2025). Esta ley afecta directamente a todos los propietarios de una casa, apartamento o propiedad comercial construida sin permisos completos de construcción o permisos de ocupación. Contáctanos ahora si desea una experiencia completa de sus bienes raíces y el precio de la legalización.

CRÍTICAMENTE IMPORTANTE:

Las solicitudes de legalización deben presentarse dentro de los 6 MESES posteriores a la fecha de vigencia de la ley (antes de mediados de febrero de 2026).

Desde agosto de 2025, los notarios han SUSPENDIDO las TRANSACCIONES con propiedades que tienen el estado "nema dozvolu" (sin permiso). Vender o alquilar bienes inmuebles sin documentos de legalización confirmados se vuelve IMPOSIBLE.

Disposiciones clave de la nueva ley

Oportunidades de legalización extendidas

  • Criterios técnicos, legales y territoriales claros
  • Capacidad para legalizar objetos inmobiliarios construidos antes de la entrada en vigor de la ley.
  • Presentación electrónica de solicitudes y documentos

Condiciones financieras

  • Planes de pago a plazos de hasta 30 años para propiedades residenciales
  • Hasta un 20% de descuento por pago único
  • Prestaciones especiales para categorías socialmente vulnerables (hasta el 90%)

División administrativa

  • Los objetos inmobiliarios Rea de hasta 500 m2 se legalizan a través de los municipios (opština)
  • Grandes objetos inmobiliarios y aquellos en zonas protegidas a través de autoridades estatales
  • Períodos de revisión claros: hasta 2 años (con posible extensión a 3 años)

Impacto de la ley en el mercado inmobiliario

Desde agosto de 2025, los notarios han transacciones suspendidas con propiedades que tienen el estado "nema dozvolu" (sin permiso) en la lista nepokretnosti. Ahora vender o alquilar bienes inmuebles sin documentos de legalización confirmados se convierte en imposible.

PLAZO: Hasta MEDIADOS DE FEBRERO DE 2026

Esta es la fecha límite absoluta para la presentación de solicitudes. Incumplir este plazo significa:

  • Incapacidad para vender o alquilar la propiedad
  • Multas administrativas
  • Aumento de los impuestos a la propiedad
  • Riesgo de demolición forzada

QUÉ SON LOS BIENES RAÍCES ILEGALES EN MONTENEGRO

Definición de Objeto No Autorizado

Según la legislación de Montenegro, un objeto no autorizado (bespravni) es un edificio o parte del mismo que:

  • Fue construido, reconstruido, ampliado o expandido sin građevinska dozvola (permiso de construcción) u otro acto oficial
  • Fue ejecutado en violación de las condiciones del permiso o excede el área permitida
  • No tiene upotrebna dozvola (permiso de ocupación / permiso de uso)

La Categoría de Objetos No Autorizados También Incluye

  • Edificios auxiliares que forman un todo funcional con objetos residenciales o comerciales
  • Edificios para uso agrícola
  • Patrimonio cultural objetos sin permisos
  • Estructuras sobre las que trabajos estructurales en bruto se realizó sin permiso

Antecedentes Históricos

Después de la desintegración de Yugoslavia en 1991, surgieron siete Estados independientes. Las autoridades locales no pudieron mantenerse al día con la creación de nuevos proyectos de desarrollo territorial (planes urbanos detallados - DUP). En algunas regiones, los programas DUP no se desarrollaron para 20-30 años.

Como resultado, los propietarios no tenían posibilidad de obtener permisos oficiales de construcción. Sin embargo, el Gobierno emitió certificados list nepokretnosti con la anotación "Nema građevinske dozvole" (Sin permiso de construcción).

Según el Ministerio de Turismo y Desarrollo Sostenible, hay aproximadamente 100.000 objetos construidos ilegalmente en Montenegro.

CÓMO VERIFICAR EL ESTADO LEGAL DE LA PROPIEDAD

Verificación A Través De La Lista Nepokretnosti

Lista nepokretnosti es el documento principal sobre los derechos de propiedad en Montenegro, análogo a un extracto del registro de la propiedad.

PASO 1: Obtener Nepokretnosti Lista

El documento se puede obtener:

  • En la Administración de Bienes Raíces (Uprava za nekretnine)
  • A través del portal electrónico e-Katastar
  • De un notario
  • A través de agencias especializadas

Coste: 3-5 euros | Cronología: de varias horas a 2-3 días

PASO 2: Busque la sección" Podaci o teretima i ograničenjima"

Esta es la última o penúltima sección del documento, que contiene información sobre gravámenes y restricciones (Lista G).

PASO 3: Interpreta el Estado

OBJETO JURÍDICO:

"Ne postoje tereti i ograničenja "(No existen gravámenes ni restricciones)

OBJETO ILEGAL - Requiere legalización:

  • "Nema dozvolu"
  • "GRADJEVINSKU NITI UPOTREBNU DOZVOLU"
  • "Sin permiso de construcción"
  • "Izgrađen bez građevinske dozvole"

OTRAS ENTRADAS POSIBLES:

  • Hipoteca (hipoteka) - no afecta el estatus legal
  • Disputas judiciales-restricción temporal
  • Derecho de uso-no requiere legalización

Qué Hacer Cuando Se Descubre El Estado "Nema Dozvolu"

  1. Aclarar el historial del objeto - cuándo se construyó, si aparece en la ortofoto 2025
  2. Verifique los documentos de legalización presentados
  3. Evaluar la posibilidad de legalización - cumplimiento de planos, ubicación
  4. Iniciar el trámite de legalización inmediatamente

QUÉ OBJETOS ESTÁN SUJETOS A LEGALIZACIÓN

Objetos Que PUEDEN Legalizarse

Objetos Residenciales

  • Casas particulares (construcción de viviendas individuales)
  • Edificios de varios apartamentos (complejos residenciales)
  • Apartamentos en edificios no legalizados
  • Adicional pisos residenciales a casas legales
  • Villas
  • Casas Adosadas

Objetos Comerciales

  • Tiendas y locales comerciales
  • Edificios de oficinas
  • Restaurantes y cafeterías
  • Hoteles y apartamentos turísticos
  • Almacenes

Estructuras Auxiliares

  • Garajes
  • Instalaciones de almacenamiento
  • Edificios de servicios públicos
  • Piscinas e instalaciones deportivas
  • Terrazas
  • Extensiones

Criterios de Posibilidad de Legalización

El Objeto DEBE:

  • ✓ Ser visible en mapas ortofotográficos actuales (encuesta de 2017-2018 o posterior)
  • ✓ Ser inscrito en el catastro (tener lista nepokretnosti)
  • ✓ Tener acceso desde vía pública
  • ✓ Cumplir con normas urbanísticas (o ser capaz de cumplir)
  • ✓ No violar derechos de los vecinos (límites de la propiedad)

Objetos Que NO SE PUEDEN Legalizar

Zonas Prohibidas:

  • Franja costera (primeros 100 metros del mar) sin permisos especiales
  • Parque nacional territorios
  • Protegido reservas naturales
  • Zonas arqueológicas
  • Áreas designadas para infraestructura de interés público

Restricciones Técnicas:

  • Objetos exceder los límites de la propiedad
  • Estructuras temporales (sin cimientos)
  • Creación de objetos amenazas a la seguridad
  • Edificios construidos después de la entrada en vigor de la ley sin permisos

Casos Especiales

Residencia principal hasta 200 m2:

Procedimiento simplificado sin análisis sísmico y proyecto arquitectónico. Requisitos:

  • Prueba de que esta es la única vivienda
  • Certificado de composición familiar
  • Declaración de responsabilidad notariada

Ahorro: 2000-4000€ en documentación técnica

Zonas Costeras:

Los objetos en la franja costera (hasta 100 m del mar) requieren:

  • Evaluación ambiental especial
  • Tarifa adicional por el uso del agua (naknade za vodu): 30-60€ / m2
  • Período de revisión extendido: hasta 2 años

DOCUMENTOS PARA LEGALIZACIÓN

PAQUETE DE DOCUMENTOS BÁSICO (para todos los objetos)

Documento Descripción Coste
1. Solicitud de Legalización Formulario (obrazac) del municipio o en línea Gratis
2. Lista Nepokretnosti Certificado de propiedad 5-50 €
3. Elaboración Geodésica Documento técnico con medidas precisas (3 copias) 300-1000 €
4. Copia del Plan Catastral Muestra los límites de las parcelas de tierra Incluido en elaborat

DOCUMENTOS ADICIONALES por Tamaño de objeto

Para Objetos de hasta 200 m2 (Residencia Principal) - PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO

Solo Se Requiere:

  • Paquete de documentos básico
  • Declaración notarial de responsabilidad por la seguridad de los objetos
  • Certificado de composición familiar
  • Confirmación de que no hay otras viviendas en Montenegro

Ahorros: 2000-4000€ en documentación técnica

Para objetos de 200 a 500 m2

Además del paquete básico:

  • 5. Certificado de Seguridad Sísmica (500-1500€)
  • 6. Proyecto izvedenog stanja - Proyecto arquitectónico (800-2500€)

Para Objetos DE MÁS DE 500 m2

Además de todo lo anterior:

  • 7. Conclusión de Estabilidad Estática (1500-5000€)
  • 8. Revisión del Proyecto (1000-3000€)

Para Objetos Comerciales

Adicionalmente:

  • 9. Inspección de Seguridad contra Incendios (300-1000€)
  • 10. Conclusión Sanitario-Epidemiológica (200-600€)

Documentación de Propiedad de la Tierra

Tierra Propia:

  • Lista nepokretnosti para la parcela de tierra
  • Plan catastral

Tierras Estatales:

  • Solicitud de compra de terrenos
  • Plan de cuotas hasta 240 meses (20 años)
  • Precio: valor catastral + coeficiente

La Tierra de Otra Persona:

  • Consentimiento del propietario (saglasnost)
  • Acuerdo notariado
  • O decisión judicial

PROCEDIMIENTO DE LEGALIZACIÓN: INSTRUCCIONES PASO A PASO

ETAPA 1: PREPARATORIA (1-3 meses)

Paso 1.1: Comprobación de la Posibilidad de Legalización

Qué hacer:

  • Obtener la lista nepokretnosti
  • Comprobar el estado del objeto
  • Verificar que el objeto aparezca en la ortofoto 2017-2018
  • Comprobar el cumplimiento de la zona urbanística

Resultado: Comprender si el objeto puede legalizarse

Paso 1.2: Ordenar la Elaboración Geodésica

Qué hacer:

  • Encuentre organizaciones autorizadas de geodetska
  • Orden elaborat premera izvedenog stanja
  • Los topógrafos visitan el sitio para realizar mediciones
  • Preparación de la documentación: 2-4 semanas

Coste: 300-1000€ | Resultado: Elaboración en 3 ejemplares

Paso 1.3: Ovjera (Certificación) de Elaboración en Catastro

Qué hacer:

  • Presentar elaborat a la Administración de Bienes Raíces
  • Pago por ovjera: 5€ por copia
  • Reciba copias certificadas

Cronología: 3-10 días hábiles

Paso 1.4: Registro en Catastro

Si el objeto aún no está registrado:

  • Enviar solicitud de registro
  • Adjuntar elaboración certificada
  • Recibir número catastral

Cronología: 15-30 días | Coste: 10-20€

Paso 1.5: Preparación de la Documentación Técnica

Según el tamaño y el tipo de objeto:

  • Conclusión sísmica (200-500 m2)
  • Proyecto arquitectónico (200-500 m2)
  • Análisis de estabilidad (más de 500 m2)
  • Experiencia adicional según sea necesario

Cronología: 1-2 meses | Coste: 0-8000€

ETAPA 2: PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD (1 día)

Paso 2.1: Determinación de la Autoridad de Envío

Objetos de hasta 500 m2 → Autogobierno local (opština)

Objetos de más de 500 m2 o en zonas protegidas → Autoridad estatal

Paso 2.2: Envío del Paquete Completo del Documento

Dónde enviar:

  • Secretaría de Planeación Urbana del Municipio
  • O a través del portal electrónico (e-Uprava)

Resultado: Recibo de aceptación del documento con número de caso

ETAPA 3: REVISIÓN DE LA SOLICITUD (de 2 meses a 2 años)

Qué sucede durante la revisión:

1. Verificación Formal de Documentos: 15 días

Revisar la integridad y corrección de los documentos presentados. Si los documentos están incompletos, recibirá una notificación para corregir las deficiencias dentro de los 8 días.

2. Visita al sitio de la Comisión: 30-60 días

Formación de la comisión incluyendo:

  • Representante de urbanismo
  • Inspector de construcción
  • Arquitecto
  • Geodesista

La comisión verifica los detalles reales de las coincidencias estatales, verifica las violaciones del cumplimiento del DUP.

3. Verificación de Cumplimiento del DUP

Comparación con el plan urbanístico detallado:

  • Propósito del uso del suelo (residencial, comercial, mixto)
  • Parámetros máximos de construcción permitidos
  • Distancia de los límites
  • Restricciones de altura

4. Coordinación interdepartamental: 30-60 días de cada autoridad

Solicitudes enviadas a:

  • Administración de Protección Ambiental
  • Dirección de Protección del Patrimonio Cultural
  • Servicios Públicos
  • Inspección de Incendios
  • Inspección Sanitaria

5. Cálculo de Komunalije

El departamento de Finanzas calcula el monto final considerando:

  • Área de objeto
  • Ubicación (zona costera / central / periférica)
  • Propósito (residencial / comercial)
  • Año de construcción
  • Valor catastral de la tierra

6. Toma de decisiones: 60-180 días (casos simples) hasta 2 años (complejos)

  • Casos simples (cumplimiento total del DUP): 60-90 días
  • Objetos estándar: 4-6 meses
  • Casos complejos (infracciones menores): 6-12 meses
  • Objetos en zonas protegidas: hasta 2 años (ampliación a 3 años)

ETAPA 4: RECEPCIÓN DE LA DECISIÓN DE LEGALIZACIÓN

La decisión positiva indica:

  • Permiso para legalizar el objeto
  • Características técnicas del objeto legalizado
  • Smjernice (pautas) para llevar la apariencia al cumplimiento
  • Cronograma para cumplir con las condiciones: 3 años
  • Importe de la tasa de komunalije
  • Condiciones de pago (suma global o cuota)

Período de revisión y apelación: 30 días

Si no está de acuerdo con las condiciones de la decisión, puede:

  • Solicitar aclaración
  • Presentar apelación
  • Proporcione evidencia adicional

Decisión entra en vigor:

Después de 30 días si no se presenta una apelación, o después de la revisión de la apelación.

ETAPA 5: PAGANDO KOMUNALIJE

Opciones de pago:

1. Pago Único

  • Dentro de los 30 días posteriores a la decisión
  • Descuento hasta el 20%
  • Eliminación inmediata de zabilježba (notación)

2. Plan de Cuotas para Residencial:

  • Hasta 360 meses (30 años)
  • Pagos mensuales
  • Interés ~2.5% anual
  • Posible amortización anticipada sin penalizaciones

3. Cuota para Comercial:

  • Hasta 120 meses (10 años)
  • Interés ~20% sobre la tasa base

4. Objetos Turísticos:

  • Hasta 60 meses (5 años)
  • Tasa de interés más alta

5. Con Beneficios:

  • Para categorías sociales
  • Familias numerosas: hasta un 50% de descuento
  • Padres solteros: hasta un 90% de descuento
  • Personas con discapacidad: hasta un 70% de descuento

ETAPA 6: CUMPLIMIENTO (dentro de los 3 años)

En la decisión, la autoridad podrá establecer smjernice - recomendaciones para adecuar la apariencia externa del objeto a los requisitos urbanísticos.

Requisitos típicos:

  • Cambio del color de la fachada
  • Llevando el techo a un estilo uniforme
  • Modificación de aberturas de ventanas
  • Paisajismo del territorio
  • Instalación de cercas protectoras

Cronología: 3 años a partir de la fecha de vigencia de la decisión

Confirmación de finalización:

  • La Comisión inspecciona el objeto
  • Fotografías de obra terminada
  • Acto de finalización del trabajo

ETAPA 7: ELIMINACIÓN DE ZABILJEŽBA DEL CATASTRO

Después de que se cumplan todas las condiciones:

  1. Envíe una solicitud para eliminar zabilježba
  2. Adjuntar documentos:
    • Copia de la decisión de legalización
    • Confirmación de pago
    • Fotos de la obra terminada
    • Acto de la Comisión (si es necesario)
  3. Inspección final (si es necesario)
  4. Actualización catastral: 15-30 días

ETAPA 8: LEGALIZACIÓN TOTAL

Estado final en la lista nepokretnosti:

"Ne postoje tereti i ograničenja "(No existen gravámenes ni restricciones)

Lo que esto da:

  • El objeto está oficialmente legalizado
  • Se puede vender, donar, legar libremente
  • Posibilidad de alquiler oficial
  • Conexión de todos los servicios públicos
  • Obtención de préstamos contra garantías
  • Seguro de propiedad
  • Reducción de la carga tributaria

PLAZOS DE LEGALIZACIÓN

URGENTE: Presentación de la Solicitud

Fecha límite: Hasta MEDIADOS DE FEBRERO DE 2026 (6 meses a partir de la fecha de vigencia de la ley en agosto de 2025)

Qué sucederá si no se envía:

  • Incapacidad para vender o alquilar una propiedad
  • Multas administrativas
  • Aumento del impuesto a la propiedad
  • Riesgo de demolición forzada

Revisión de Solicitudes por parte de las Autoridades

Etapa Cronología
Verificación inicial de documentos 15 días hábiles
Casos simples (que cumplen con el plan) 60-90 días
Objetos estándar 4-6 meses
Casos complejos 6-12 meses
Objetos en zonas protegidas Hasta 2 años (extensión a 3 años)

Cronograma de Cumplimiento de Condiciones

Para llevar el objeto al cumplimiento (smjernice): Hasta 3 años

Desde el momento en que la decisión entra en vigor

Duración Total de la Legalización

Mínimo (todos a la vez): 4-6 meses

Estándar: 8-12 meses + 1-3 años para condiciones

Máximo (casos complejos): Hasta 5 años en total

Métodos de Aceleración del Procedimiento Legal

  1. Preparando el paquete completo de inmediato - ahorra 1-2 meses
  2. Usando "aceleración" correctamente en virtud de la Ley de Procedimientos Administrativos
  3. Acompañamiento profesional - los abogados conocen todos los matices
  4. Elección del pago único - procesamiento prioritario
  5. Comunicación proactiva - controles regulares de estado

COSTO DE LA LEGALIZACIÓN

1. GASTOS DE DOCUMENTACIÓN OBLIGATORIA

Servicio Tamaño del Objeto Coste
Elaboración Geodésica Apartamento hasta 100 m2 300-500 €
Casa 100-200 m2 500-800 €
Casa 200-500 m2 800-1200 €
Objeto de más de 500 m2 1200-2000 €
Certificación catastral 3 copias 15 €
Lista nepokretnosti Objeto + terreno 6-10 €
Conclusión sísmica 200-500 m2 500-1500 €
Proyecto arquitectónico 200-500 m2 800-2500 €
Análisis de estabilidad estática Más de 500 m2 1500-5000 €
Revisión del proyecto Más de 500 m2 1000-3000 €

2. TASA DE KOMUNALIJE (Importe Principal)

Región Objetos Residenciales Comercial
Zonas costeras
(Budva, Kotor, Tivat) 		70-150 € / m2 parcela 100-200 € / m2 parcela
Áreas centrales
(Podgorica, Nikšić)		 40-80 € / m2 parcela 60-120 € / m2 parcela
Zonas periféricas 20-50 € / m2 parcela 40-80 € / m2 parcela

Recargos y Descuentos:

  • Pago único: + 5% de tasa PERO -20% de descuento
  • Cuota residencial: +2,5% anual
  • Comercial a plazos: +20% sobre la base

Para La Zona Costera:

Tarifa adicional por el uso del agua (naknade za vodu): 30-60€ / m2

Cuota hasta 36 meses

EJEMPLOS DE COSTO TOTAL

Ejemplo 1: Apartamento de 70 m2, Budva (residencia principal)

  • Documentación: 350 €
  • Vivienda unifamiliar: 7000 € (100€ / m2)
  • Descuento a tanto alzado: -1400 €

TOTAL: ~5950 €

Con una cuota de 30 años: ~20-25 € al mes

Ejemplo 2: Casa de 180 m2, Kotor (residencia secundaria)

  • Documentación: 3500 €
  • Vivienda unifamiliar: 16.200 € (90€ / m2)
  • Cuota de agua: 5400 € (30€ / m2)

TOTAL: ~25.100 €

Con cuota de 10 años: ~220 € al mes

Ejemplo 3: Apartamentos de 300 m2, Budva (comercial)

  • Documentación: 8000 €
  • Vivienda unifamiliar: 54.000 € (180€ / m2)
  • Cuota de agua: 15.000 € (50€ / m2)

TOTAL: ~77.000 €

Con cuota de 5 años: ~1350 € al mes

Formas de Reducir Costos

  • Pago único - hasta un 20% de descuento (ahorro 2000-15000€)
  • Beneficios sociales - para familias numerosas hasta el 50%, monoparentales hasta el 90%%
  • Estado de residencia principal - documentación simplificada (ahorro 2000-4000€)
  • Solicitud anticipada - evita aumentos futuros
  • Soporte profesional - evita errores costosos

Derechos limitados:

  • No puede obtener licencias comerciales
  • No puede registrar actividades legales
  • No puede participar en programas gubernamentales
  • No puede recibir subsidios o beneficios

Problemas de Conexión de la Utilidad

  • Electricidad: Las empresas de servicios públicos pueden rechazar la conexión o desconectar la conexión existente
  • Suministro de agua: Conexión oficial imposible, debe utilizar soluciones temporales
  • Alcantarillado: No se puede conectar al sistema de la ciudad
  • Internet / TELEVISIÓN por cable: Los principales proveedores rechazan el servicio

Aumento de aranceles:

Si los servicios públicos están conectados "informalmente", las tarifas pueden ser 2-3 veces más altas que las estándar

Sanciones Financieras

Multas Administrativas:

  • Particulares: 500-4000 €
  • Emprendedores: 1000-12.000 €
  • Personas jurídicas: 5000-40.000 €

Violaciones repetidas:

  • Multas dobles
  • Posible enjuiciamiento penal
  • Prohibición de actividades de construcción (para empresas)

Aumento de Impuestos

Impuesto predial:

  • Tasa estándar: 0,25% del valor
  • Para objetos ilegales: aumento de 2-3 veces
  • Sobrepago de más de 10 años en una casa de 100.000€ : 2500-5000€

Tarifa por uso ilegal de la tierra:

  • 3-7% del valor de la parcela por año
  • Exención sin plazo de pago
  • Se acumula anualmente

Consecuencias Administrativas

Prohibición de explotación:

  • Orden del inspector de cesar el uso
  • Sello en puertas y ventanas
  • Desconexión de servicios públicos
  • Vigilancia administrativa

Inspecciones periódicas:

  • Inspección de construcción: anualmente
  • Inspección urbanística: según sea necesario
  • Inspección de incendios: para uso comercial
  • Inspección sanitaria: para establecimientos alimentarios

Multas adicionales por violaciones:

  • Uso de objeto sellado: 2000-8000€
  • Obstrucción del inspector: 1000-5000€
  • Información falsa: 500-3000€

Demolición Física del Objeto

Cuando la demolición es posible:

  • Objeto construido después de que la ley entrara en vigor sin permiso
  • Situado en zona especialmente protegida
  • Crea una amenaza para la seguridad
  • Denegación de legalización + vencimiento del período voluntario de demolición

Procedimiento de demolición:

  1. Orden de demolición del inspector
  2. 30 días para demolición voluntaria
  3. Si no se cumple - demolición forzada
  4. Todos los gastos corren a cargo del propietario

Costo de la demolición forzada:

  • Objeto pequeño: 5000-15. 000€
  • Casa mediana: 15.000-40.000€
  • Gran edificio: 50.000-200.000€

Gastos adicionales:

  • Retirada de escombros: 50-150€ / m3
  • Restauración de terrenos: 2000-10. 000€
  • Costes legales: 1000-5000€

Devaluación de la Propiedad

Estado del Objeto % del Precio de Mercado
Objeto jurídico 100%
Con "nema dozvolu" hasta 2025 70-85%
Con "nema dozvolu" después de 2026 40-60%
Con riesgo de demolición 10-20%

Ejemplo de pérdida de una casa por valor de 200.000€:

  • Ahora: venta por ~140.000-170.000€ (pérdida 30-60 mil€)
  • En 2 años: venta por ~80.000-120.000€ (pérdida 80-120 mil€)
  • Con amenaza de demolición: venta por ~20.000-40.000€ (pérdida 160-180 mil€)

Riesgos Legales

Demandas de vecinos:

  • Por violar límites
  • Para bloquear la luz / vista
  • Para cimientos dañinos
  • Indemnización: 5000-50. 000€

Demandas estatales:

  • Por uso ilegal de la tierra
  • Por daños ambientales
  • Por violaciones de la zona costera
  • Indemnización: 10.000-500.000€

Consecuencias para Extranjeros

Problemas con el permiso de residencia:

  • Puede rechazar la renovación de la residencia temporal
  • Puede revocar la residencia permanente
  • Complicaciones con la solicitud de ciudadanía

Riesgos reputacionales:

  • Entrada en la base de datos de infracciones
  • Complicaciones con futuras compras de propiedades
  • Problemas para abrir negocios

Consecuencias para el Negocio Turístico

Prohibición de actividad:

  • No puede obtener licencia turística
  • Revocación de licencias existentes
  • Eliminación de plataformas de reserva
  • Exclusión de la zona turística

Pérdidas financieras:

  • Pérdida de ingresos de temporada: 10.000-100.000€
  • Compensación por cancelación de huéspedes
  • Sanciones de la plataforma
  • Daño a la reputación

ASISTENCIA PROFESIONAL EN LEGALIZACIÓN

Centro de Legalización

Institución especializada en Montenegro que brinda asistencia profesional integral en el proceso de legalización de propiedades para todo tipo de objetos.

Nuestros Servicios

Consulta Inicial y Auditoría de Objetos

Lo que comprobamos:

  • Estado actual en catastro
  • Análisis de la lista nepokretnosti
  • Evaluación de la posibilidad de legalización
  • Identificación de posibles problemas
  • Cálculo preliminar de costos
  • Determinación de la línea de tiempo

Resultado: Informe detallado con recomendaciones y plan de acción

Coste: GRATIS con pedido de acompañamiento completo

Apoyo Legal

Nosotros nos encargamos:

  • Preparación de todas las solicitudes y solicitudes
  • Interacción con el municipio
  • Representación de sus intereses en organismos gubernamentales
  • Obtención de todas las aprobaciones
  • Seguimiento del cumplimiento de los plazos
  • Apelaciones si es necesario
  • Protección legal en los tribunales

Característica: Utilizamos el mecanismo de "aceleración" de la Ley de Infracciones Administrativas si las autoridades no cumplen con los plazos legales

Organización de la Documentación Técnica

Nuestros socios - especialistas licenciados:

  • Geodetska organizacija - elaborat premera desarrollo
  • Oficina de arquitectura - proyecto izvedenog stanja
  • Servicios de ingeniería - análisis sísmico y verificación de estabilidad
  • Asesores expertos - experiencia adicional

Ventajas:

  • Socios verificados con experiencia
  • Precio óptimo sin recargos
  • Garantía de calidad
  • Entrega rápida

4. Soporte Completo de Procesos" Llave en Mano"

Qué está incluido:

  • Etapa 1: Auditoría y estrategia (1-2 semanas)
  • Etapa 2: Preparación de la documentación (1-3 meses)
  • Etapa 3: Presentación de la solicitud (1 día)
  • Etapa 4: Acompañamiento de repaso (2-24 meses)
  • Etapa 5: Decisión de recepción y pago (según esté listo)
  • Etapa 6: Asistencia cumpliendo condiciones (hasta 3 años)
  • Etapa 7: Eliminación de zabilježba del catastro (final)

5. Servicios Especializados

Para extranjeros:

  • Traducción de documentación
  • Preparación del poder notarial
  • Servicio remoto
  • Soporte de habla inglesa

Para bienes raíces comerciales:

  • Preparación de licencias comerciales
  • Coordinación de seguridad contra incendios
  • Requisitos sanitarios
  • Permisos de actividad

Para zonas problemáticas:

  • Áreas protegidas
  • Franja costera
  • Parques nacionales
  • Sitios de patrimonio cultural

6. Servicio Remoto

Para clientes en el extranjero:

  • Consultas por video
  • Presentación electrónica de documentos
  • Poder notarial para todas las acciones
  • Informes periódicos
  • Entrega de documentos en cualquier parte del mundo

Por qué Elegirnos

  • Experiencia y conocimientos - más de 500 objetos legalizados con éxito
  • Enfoque integral - resolver TODOS los problemas"llave en mano"
  • Transparencia - estimación detallada antes de comenzar el trabajo
  • Garantías - contrato con obligaciones claras
  • Velocidad - comience a trabajar de inmediato, sin demora
  • Enfoque individual - soluciones personalizadas para casos complejos
  • Protección legal - defensa de sus intereses en todas las etapas

Nuestros Costos de Servicio

Paquete de Servicios Objetos Coste
Paquete básico hasta 200 m2 desde 800 €
Paquete estándar 200-500 m2 desde 1200 €
Paquete Premium más de 500 m2, comercial desde 2000 €

Garantías de Resultados

Garantizamos:

  • Obtención de decisión positiva (si el objeto cumple con los criterios)
  • Cumplimiento de los plazos acordados (bajo nuestro control)
  • Calidad de la documentación
  • Cálculo correcto de komunalije
  • Protección jurídica en todas las etapas

Si el resultado no se logra debido a nuestra culpa:

  • Reembolso completo del monto pagado
  • Compensación de gastos
  • Intento repetido gratuito

Cómo Empezar

Paso 1: Contacto

Llame, escriba o visite nuestra oficina. Trabajamos 6 días a la semana.

Paso 2: Consulta Gratuita

Discutiremos su situación, responderemos preguntas, evaluaremos preliminarmente a los prospectos.

Paso 3: Auditoría de Objetos

Realizaremos un análisis detallado, prepararemos un informe con recomendaciones y cálculo de costos.

Paso 4: Firma del Contrato

Formalizaremos la cooperación, discutiremos todos los detalles, estableceremos plazos.

Paso 5: Comienza el Trabajo

Inmediatamente comenzamos a preparar documentos y a coordinarnos con las autoridades.

Reseñas de Clientes

Ivan P., Budva

"Legalizamos un apartamento en Budva por el Centro. Todo se hizo de forma rápida y profesional. Especialmente satisfecho con la comunicación constante y la falta de tarifas ocultas. Recomendar!"

Maria K., Kotor

"Contactamos con case - house complejo en zona costera . Los abogados manejaron todo, recibieron todas las aprobaciones necesarias. ¡Agradecido por la ayuda!"

John D., Reino Unido

"Como extranjero, estaba preocupado por el proceso de legalización. El equipo del Centro brindó soporte completo, todo se hizo de forma remota. Excelente servicio!"

Preguntas Frecuentes

P: ¿Es obligatoria la legalización?

R: Sí, si desea disponer libremente de la propiedad. Desde agosto de 2025, los notarios no certifican transacciones con objetos "nema dozvolu".

P: ¿Cuánto tiempo lleva la legalización?

R: De 6 meses a 2 años dependiendo de la complejidad del objeto. Lo más importante: presente la solicitud antes de mediados de febrero de 2026.

P: ¿Puedo hacer todo yo mismo?

R: Sí, pero la práctica demuestra que el apoyo profesional acelera significativamente el proceso y ayuda a evitar errores costosos.

P: ¿Qué pasa si se rechaza la legalización?

R: La decisión puede ser apelada. Ayudamos a los clientes en todas las etapas, incluida la corte si es necesario.

P: ¿Puedo pagar komunalije en cuotas?

R: Sí, para objetos residenciales hasta 30 años, para comerciales hasta 10 años.

PÓNGASE EN CONTACTO CON EL CENTRO DE LEGALIZACIÓN

¡EL TIEMPO SE ACABA! Plazo de presentación de solicitudes limitado: hasta mediados de febrero de 2026

Cada día de retraso:

  • Aumenta la cola en las agencias gubernamentales
  • Reduce el tiempo para cumplir con las condiciones
  • Acerca las multas y sanciones
  • Disminuye el valor de su propiedad

¡Obtenga una consulta GRATUITA!

Teléfono:+382 68 468 468

WhatsApp / Viber:+38268468468

Oficina: Montenegro, Bar, Budva, Podgorica solo con cita previa

Horario Comercial:

Lunes a viernes: 9: 00 - 18: 00

Sábado: 10: 00 - 14: 00

Todos los derechos reservados. Información actualizada a noviembre de 2025.

Descargo de responsabilidad: Este artículo es para fines informativos. Para decisiones sobre objetos específicos, se recomienda una consulta legal individual.