Cjelovit vodič za vlasnike nekretnina i investitore o legalizaciji nekretnina u 2025

NOVI ZAKON O LEGALIZACIJI IMOVINE U CRNOJ GORI 2025

U kolovozu 2025. godine u Crnoj Gori je usvojen novi Zakon o legalizaciji nezakonito izgrađenih (neovlaštenih) zgrada. Zgrade (objavljeno u" Službenom glasniku Crne Gore", 91/2025 od 6. kolovoza 2025.). Ovaj zakon izravno utječe na svakog vlasnika kuće, stana ili komercijalne nekretnine izgrađene bez pune građevinske ili useljene dozvole. Kontaktirajte nas odmah, ako želite dobiti potpunu stručnost za svoju nekretninu i cijenu za legalizaciju.

IZUZETNO VAŽNO:

Prijave za legalizaciju moraju se podnijeti u roku od 6 mjeseci od datuma stupanja na snagu Zakona (do sredine veljače 2026.).

Od kolovoza 2025.javni bilježnici obustavili su transakcije s nekretninama koje imaju status "bez dozvole". Prodaja ili najam nekretnina bez potvrđenih dokumenata o legalizaciji postaje nemoguća.

Ključne odredbe novog zakona

Napredne mogućnosti legalizacije

  • Jasni tehnički, pravni i teritorijalni kriteriji
  • Mogućnost legalizacije nekretnina izgrađenih prije stupanja na snagu zakona
  • Podnošenje prijava i dokumenata elektroničkim putem

Financijski uvjeti

  • Otplata na rate do 30 godina za stambene nekretnine
  • Do 20% popusta na jednokratnu uplatu
  • Posebne pogodnosti za socijalno ugrožene kategorije (do 90%)

Administrativna podjela

  • Nekretnine površine do 500 m2 legaliziraju općine (opshtina)
  • Velike nekretnine i one u zaštićenim područjima-od strane državnih tijela
  • Jasno vrijeme razmatranja: do 2 godine (može se produžiti na 3 godine)

Utjecaj zakona na tržište nekretnina

Od kolovoza 2025. javni bilježnici obustavljene ponude s nekretninama koje imaju status "izvan dozvole" (un) na popisu nepokrivenosti. Sada prodaja ili najam nekretnina bez potvrđenih dokumenata o legalizaciji postaje nemoguće.

Rok za prijavu: do sredine veljače 2026

To je apsolutni rok za prijavu. Propuštanje ovog roka znači:

  • Nemogućnost prodaje ili iznajmljivanja imovine
  • Administrativne kazne
  • Povećani porezi na imovinu
  • Rizik od prisilnog rušenja

ŠTO JE ILEGALNA NEKRETNINA U CRNOJ GORI

Definicija neovlaštenog predmeta

Prema Zakonu Crne Gore, neovlašteni objekt je zgrada ili njezin dio koji:

  • Je izgrađen, rekonstruiran, proširen ili redizajniran bez građevinske dozvole ili drugog službenog akta
  • Izvršeno je kršenje uvjeta dozvole ili premašuje dopušteno područje
  • Nema dozvole za okupacija / rad

Kategorija neovlaštenih objekata također uključuje

  • Pomoćne zgrade, koji čine funkcionalnu cjelinu sa stambenim ili poslovnim objektima
  • Zgrade poljoprivredne namjene
  • Objekti kulturne baštine bez dozvola
  • Građevine na kojima su izvedene bez dozvole grubi građevinski radovi

Povijesna pozadina

Nakon raspada Jugoslavije 1991.godine nastalo je sedam neovisnih država. Lokalne vlasti nisu uspjele razviti nove projekte teritorijalnog razvoja (detaljni gradski planovi). - DUP). U nekim regijama, MJ-ovi nisu razvijeni tijekom 20-30 godina.

Kao rezultat toga, vlasnici nekretnina nisu mogli dobiti službene građevinske dozvole. Međutim, vlada je izdala potvrde o nepouzdanosti s oznakom "MP" (Nema građevinske dozvole).

Prema podacima Ministarstva turizma i održivog razvoja, u Crnoj Gori ima oko 100 000 ilegalno izgrađenih objekata.

KAKO PROVJERITI PRAVNI STATUS IMOVINE

Provjera na popisu Nepokrivenosti

Popis neposlušnih to je glavni dokument o vlasničkim pravima na nekretnine u Crnoj Gori, slično izvodu iz zemljišne knjige.

Korak 1: dobivanje popisa neposlušnih

Dokument se može dobiti:

  • U upravljanju imovinom (Uprava za privatnost)
  • Putem elektroničkog portala od-do-do
  • Kod javnog bilježnika
  • Preko specijaliziranih agencija

Trošak: 3-5 eura | Vrijeme: nekoliko sati do 2-3 dana

Korak 2: Pronađite odjeljak "Pokloni za obitelj i ograničenja".

Ovo je posljednji ili pretposljednji dio dokumenta koji sadrži informacije o opterećenja i ograničenja (opći popis).

Korak 3: tumačenje statusa

PRAVNI OBJEKT:

"Ne postoje tereti i ograničenja "(nema tereta ili ograničenja)

Ilegalni objekt-zahtijeva legalizaciju:

  • "Ne dopuštam"
  • "GRAJEVINSKA NIT TREBA DOZVOLU"
  • "Bez građevinske dozvole"
  • "Ograđen bez dozvole"

OSTALE MOGUĆE OPCIJE:

  • Hipoteka (UN) - ne utječe na pravni status
  • Pravni sporovi-vremensko ograničenje
  • Pravo korištenja - ne zahtijeva legalizaciju

Što učiniti ako se otkrije status "ne ispunjavam uvjete"

  1. Pročistite povijest objekta - kada je izgrađen, postoji li na ortofotu 2025
  2. Provjerite ima li dostavljenih dokumenata za legalizaciju
  3. Procijenite mogućnost legalizacije - usklađenost s planovima, lokacija
  4. Odmah započnite postupak legalizacije

KOJI OBJEKTI PODLIJEŽU LEGALIZACIJI

Predmeti koji se mogu legalizirati

Stambeni objekti

  • Privatne kuće (individualna stambena izgradnja)
  • Stambene zgrade (stambeni kompleksi)
  • Apartmani u neregistriranim zgradama
  • Dodatni stambeni podovi do pravnih kuća
  • Vile
  • Gradske kuće

Komercijalni objekti

  • Trgovine i maloprodajni prostori
  • Poslovne zgrade
  • Restorani i kafići
  • Hoteli i apartmani za turiste
  • Skladišta

Pomoćni objekti

  • Garaže
  • Skladišni prostori
  • Gospodarske zgrade
  • Bazeni i sportski sadržaji
  • Terase
  • Proširenja

Kriteriji za legalizaciju

Objekt mora:

  • Biti vidljiv na aktualnim ortofotokartama (snimanje 2017-2018 ili kasnije).
  • ✓ Biti registriran u katastru (imati popis nepokrivenosti)
  • ✓ Imati pristup s javne ceste
  • ✓ Odgovarati urbanističke norme (ili biti sposoban biti usklađen)
  • Nijedan prekršaj prava susjeda (granice vlasništva)

Predmeti koji se ne mogu legitimirati

Zabranjene zone:

  • Obalni pojas (prvih 100 metara od mora) bez posebnih dozvola
  • Područja nacionalnih parkova
  • Čuvani prirodni rezervati
  • Arheološka područja
  • Područja namijenjena infrastrukture od javnog interesa

Tehnička ograničenja:

  • Objekti, izvan granica imovine
  • Privremene građevine (bez temelja)
  • Objekti koji stvaraju sigurnosni rizik
  • Zgrade izgrađene nakon stupanja na snagu zakona bez dozvola

Posebne prigode

Glavni smještaj površine do 200 m2:

Pojednostavljeni postupak bez seizmičkih istraživanja i arhitektonskog projekta. Zahtjevi:

  • Potvrda da je to jedini smještaj
  • Potvrda o sastavu obitelji
  • Javnobilježnička Izjava o odgovornosti

Ušteda: 2000-4000 eura na tehničkoj dokumentaciji

Obalna područja:

Objekti u obalnom pojasu (do 100 m od mora) zahtijevaju:

  • Posebna ekološka ekspertiza
  • Dodatna naknada za korištenje vode( po vodi): 30-60 eura / m2
  • Produljeno razdoblje razmatranja: do 2 godine

DOKUMENTI ZA LEGALIZACIJU

Osnovni paket dokumenata (za sve objekte)

Dokument Opis Trošak
1. Izjava o legalizaciji Obrazac (uzorak) dobiven od općine ili na mreži Besplatno
2. Popis Nepokrivenosti Potvrda o vlasništvu nad nekretninom 5-50 €
3. Geodetski razvoj Bijela knjiga s točnim mjerenjima (3 primjerka) 300-1000 €
4. Kopija katastarskog plana Prikazane su granice zemljišta Uključeno u razvoj

Dodatni dokumenti prema veličini objekta

Za objekte površine do 200 m2 (glavno prebivalište) - pojednostavljeni postupak

Potrebno samo:

  • Osnovni paket dokumenata
  • Javnobilježnička Izjava o odgovornosti za sigurnost objekta
  • Potvrda o sastavu obitelji
  • Potvrda o nedostatku drugog smještaja u Crnoj Gori

Ušteda: 2000-4000 eura na tehničkoj dokumentaciji

Za objekte od 200 do 500 m2

Pored osnovnog paketa:

  • 5. Potvrda o seizmičkoj sigurnosti (500-1500 eura)
  • 6. Projekt " Razvedena zid " - arhitektonski projekt (800-2500 eura)

Za objekte veće od 500 m2

Uz sve gore navedeno:

  • 7. Zaključak o statičkoj stabilnosti (1500-5000 eura)
  • 8. Revizija projekta (1000-3000 eura)

Za komercijalne objekte

Dodatno:

  • 9. Provjera sigurnosti od požara (300-1000 eura)
  • 10. Sanitarno-epidemiološki zaključak (200-600€)

Dokumenti o vlasništvu nad zemljištem

Vlastito zemljište:

  • Popis nepokrivenosti za zemljište
  • Katastarski plan

Državno zemljište:

  • Zahtjev za kupnju zemljišta
  • Rate do 240 mjeseci (20 godina)
  • Cijena: katastarska vrijednost + omjer

Strana zemlja:

  • Suglasnost vlasnika (suglasnost)
  • Javnobilježnički ugovor
  • Ili sudska odluka

POSTUPAK LEGALIZACIJE: DETALJNE UPUTE

Faza 1: Priprema (1-3 mjeseca)

Korak 1.1: provjera legalizacije

Što treba učiniti:

  • Nabavite popis nepokrivenosti
  • Provjerite status objekta
  • Provjerite kako objekt izgleda na ortofotu 2017-2018
  • Provjerite prikladnost urbanističkog područja

Rezultat: Razumijevanje može li se objekt legitimirati

Korak 1.2: naručite geodetsku studiju

Što treba učiniti:

  • Pronađite licenciranu geodetsku organizaciju
  • Naručite razvoj projekta geodetske stanice
  • Geodeti odlaze na mjesto radi mjerenja
  • Priprema dokumentacije: 2-4 tjedna

Trošak: 300-1000 eura | Rezultat: Razvoj u 3 primjerka

Korak 1.3: Registracija (ovjera) razvoja u katastru

Što treba učiniti:

  • Prijavite se Upravi za nekretnine
  • Plaćanje za registraciju: 5 eura po kopiji
  • Dobivanje ovjerenih kopija

Vrijeme: 3-10 radnih dana

Korak 1.4: Registracija u katastru

Ako objekt još nije registriran:

  • Podnesite zahtjev za registraciju
  • Priložite ovjerenu tehničku putovnicu
  • Nabavite katastarski broj

Vrijeme: 15-30 dana | Trošak: 10-20€

Korak 1.5: priprema tehničke dokumentacije

Ovisno o veličini i vrsti objekta:

  • Zaključak seizmičkih istraživanja (200-500 m2)
  • Arhitektonski projekt (200-500 m2)
  • Analiza stabilnosti (više od 500 m2)
  • Ako je potrebno, dodatna stručnost

Vrijeme: 1-2 mjeseca | Trošak: 0-8000 eura

Faza 2: prijava (1 dan)

Korak 2.1: utvrđivanje ovlasti za prijavu

Objekti površine do 500 m2 Lokalna samouprava (opština)

Objekti površine više od 500 m2 ili u zaštićenim područjima od strane vlade

Korak 2.2: podnošenje cijelog paketa dokumenata

Gdje poslužiti:

  • The općinsko tajništvo za urbanizam
  • Ili putem elektroničkog portala (od-Do-Do-Do)

Rezultat: Potvrda o prihvaćanju dokumenta s brojem prijave

Faza 3: pregled prijave (2 mjeseca do 2 godine)

Što se događa tijekom inspekcije:

1. Službena provjera dokumenata: 15 dana

Provjerava se cjelovitost i ispravnost dostavljenih dokumenata. Ako su dokumenti nepotpuni, primit ćete obavijest o otklanjanju nedostataka u roku od 8 dana.

2. Odlazak Komisije u objekt: 30-60 dana

Formiranje povjerenstva, uključujući:

  • Predstavnika za urbanizam
  • Građevinski inspektor
  • Arhitekt
  • Geodet

Komisija provjerava usklađenost stvarnog stanja s razvojem, provjerava kršenja zahtjeva BAC-a.

3. Provjera usklađenosti s zahtjevima

Usporedba s detaljnim gradskim planom:

  • Namjena zemljišta (stambena, komercijalna, mješovita)
  • Maksimalni dopušteni razvojni parametri
  • Udaljenost od granica
  • Visinska ograničenja

4. Međuresorna koordinacija: 30-60 dana po strani

Zahtjevi se šalju na:

  • Ured za zaštitu okoliša
  • Ured za zaštitu kulturne baštine
  • Komunalne usluge
  • Vatrogasna inspekcija
  • Sanitarna inspekcija

5. Izračun komunalnih računa

Odjel za financije izračunava konačni iznos uzimajući u obzir:

  • Područje objekta
  • Mjesto (obalno/središnje / periferno područje)
  • Namjena (stambena/poslovna)
  • Godina izgradnje
  • Katastarska vrijednost zemljišta

6. Odlučivanje: 60-180 dana (jednostavni slučajevi), do 2 godine (složeni)

  • Jednostavni slučajevi (potpuna usklađenost s MBP-om): 60-90 dana
  • Standardni objekti: 4-6 mjeseci
  • Teški slučajevi( manji poremećaji): 6-12 mjeseci
  • Objekti u zaštićenim područjima: do 2 godine (produženje do 3 godine)

Faza 4: dobivanje odluke o legalizaciji

Pozitivna odluka navodi:

  • Odobrenje za legalizaciju objekta
  • Tehničke karakteristike objekta koji se legalizira
  • Vodstvo dovođenjem izgleda u skladu sa zahtjevima
  • Uvjeti i odredbe: 3 godine
  • Veličina komunalne naknade
  • Uvjeti plaćanja (paušalni iznos ili rate)

Rok za razmatranje i žalbu: 30 dana

Ako se ne slažete s Uvjetima odluke, možete:

  • Zatražite pojašnjenje
  • Podnesite žalbu
  • Navedite dodatne dokaze

Odluka stupa na snagu:

Nakon 30 dana, ako se ne podnese žalba, ili nakon razmatranja žalbe.

Faza 5: plaćanje komunalnih usluga

Opcije plaćanja:

1. Jednokratno plaćanje

  • U roku od 30 dana od donošenja odluke
  • Do 20% popusta%
  • Odmah uklanjanje zaborava(označavanje)

2. Najam stanova:

  • Do 360 mjeseci (30 godina)
  • Mjesečne uplate
  • Kamate ~2,5% godišnje
  • Moguća je prijevremena otplata bez kazne

3. Rate u komercijalne svrhe:

  • Do 120 mjeseci (10 godina)
  • Kamatna stopa ~20% osnovne stope

4. Turistička mjesta:

  • Do 60 mjeseci (5 godina)
  • Najviša kamatna stopa

5. Uz povlastice:

  • Za društvene kategorije
  • Velike obitelji: do 50% popusta%
  • Samohrani roditelji: do 90% popusta%
  • Osobe s invaliditetom: do 70% popusta%

Faza 6: usklađivanje (u roku od 3 godine)

U odluci tijela vlasti mogu se navesti preporuke za usklađivanje izgleda objekta sa zahtjevima urbanističkog planiranja.

Tipični zahtjevi:

  • Promjena boje fasade
  • Dovođenje krova u jedan stil
  • Promjena otvora prozora
  • Uređenje okoliša
  • Ugradnja zaštitne ograde

Vrijeme: 3 godine od datuma stupanja na snagu odluke

Potvrda dovršetka:

  • Komisija pregledava objekt
  • Fotografije obavljenog posla
  • Čin obavljenog posla

FAZA 7: POVLAČENJE IZ KATASTARSKOG RAČUNOVODSTVA

Nakon ispunjavanja svih uvjeta:

  1. Podnesite zahtjev za povlačenje iz katastarskog računovodstva
  2. Priložite dokumente:
    • Kopija odluke o legalizaciji
    • Dokaz o uplati
    • Fotografije obavljenog posla
    • Akt Komisije (ako je potrebno)
  3. Završna provjera (ako je potrebno)
  4. Katastarska obnova: 15-30 dana

FAZA 8: POTPUNA LEGALIZACIJA

Konačni status na popisu nepokrivenosti:

"Ne stoj tereti i ograde "(nema tereta i ograničenja)

Što daje:

  • Objekt je službeno legaliziran
  • Može se slobodno prodavati, darovati, oporučno
  • Mogućnost službenog najma
  • Povezivanje svih komunalnih usluga
  • Dobivanje zajmova osiguranih imovinom
  • Osiguranje imovine
  • Smanjenje poreznog opterećenja

VRIJEME LEGALIZACIJE

Hitno: Prijava

Rok: do sredine veljače 2026. (6 mjeseci od datuma stupanja na snagu Zakona u kolovozu 2025.)

Što se događa ako se prijava ne podnese:

  • Nemogućnost prodaje ili iznajmljivanja imovine
  • Administrativne kazne
  • Povećani porez na nekretnine
  • Rizik od prisilnog rušenja

Razmatranje zahtjeva od strane vlasti

Faza Vremenska crta
Početna provjera dokumenata 15 radnih dana
Jednostavni slučajevi (prema planu) 60-90 dana
Standardni objekti 4-6 mjeseci
Složeni slučajevi 6-12 mjeseci
Objekti u zaštićenim područjima Do 2 godine (može se produžiti do 3 godine)

Uvjeti i odredbe

Da bi se objekt uskladio (mn): do 3 godine

Od trenutka kada je odluka stupila na snagu

Opći rok legalizacije

Minimum (sve odjednom): 4-6 mjeseci

Standardni pojam: 8-12 mjeseci + 1-3 godine ovisno o uvjetima

Maksimalni rok (teški slučajevi): ukupno do 5 godina

Načini ubrzavanja parnice

  1. Neposredna priprema cjelovitog paketa - ušteda 1-2 mjeseca
  2. Korištenje prava"ubrzanja" prema Zakonu o upravnom postupku
  3. Profesionalna pratnja - odvjetnici znaju sve nijanse
  4. Odabir jednokratnog plaćanja - prioritetna obrada
  5. Aktivna komunikacija - redovite provjere statusa

TROŠAK LEGALIZACIJE

1. TROŠKOVI OBVEZNE PAPIROLOGIJE

Usluga Veličina objekta Trošak
Geodetski razvoj Stan površine do 100 m2 300-500 €
Kuća površine 100-200 m2 500-800 €
Kuća površine 200-500 m2 800-1200 €
Objekt površine više od 500 m2 1200-2000 €
Katastarska potvrda 3 primjerka 15 €
Popis nepokrivenosti Objekt + Zemljište 6-10 €
Zaključak seizmičkih istraživanja 200-500 m2 500-1500 €
Arhitektonski projekt 200-500 m2 800-2500 €
Analiza statičke stabilnosti Površina veća od 500 m2 1500-5000 €
Revizija projekta Površina veća od 500 m2 1000-3000 €

2. Naknada za komunalne usluge (glavnica)

Regija Stambeni objekti Komercijalni
Obalna područja
(Budva, Kotor, Tivat)		 70-150 eura / m2 100-200 eura / m2
Središnji okruzi
(Podgorica, Nikšić)		 40-80 eura / m2 60-120 eura / m2
Periferna područja 20-50 eura / m2 40-80 eura / m2

Naknade i popusti:

  • Jednokratno plaćanje: stopa +5% , ali popust -20%
  • Stambeni obroci: +2,5% godišnje
  • Komercijalna rata: +20% na osnovnu cijenu

Za obalno područje:

Dodatna naknada za korištenje vode: 30-60 eura / m2

Rate do 36 mjeseci

PRIMJERI UKUPNIH TROŠKOVA

Primjer 1: stan površine 70 m2, Budva (glavno stanovanje)

  • Trošak dokumentacije: 350 eura
  • Komunalije: 7000 eura (100 eura / m2)
  • Jednokratni popust: -1400 eura

Ukupno: ~5950 mb

S 30-godišnjim ratama: ~20-25 inča mjesečno.

Primjer 2: kuća površine 180 m2, Kotor (sekundarno stanovanje)

  • Trošak dokumentacije: 3.500 eura
  • Komunalije: 16.200 eura (90 eura / m2)
  • Naknada za vodu: 5400m (30m / m2)

Ukupno: ~25.100 inča

S ratama na 10 godina: ~220pm mjesečno.

Primjer 3: apartmani površine 300 m2, Budva (komercijalni)

  • Trošak dokumentacije: 8.000 eura
  • Komunalije: 54.000 eura (180 eura / m2)
  • Naknada za vodu: 15.000 USD (50 m2)

Ukupno: ~77.000 mn

S ratama na 5 godina: ~1350 ppm.

Načini smanjenja troškova

  • Paušalni iznos - do 20% popusta (ušteda 2.000-15.000 eura)
  • Socijalna plaćanja - za velike obitelji do 50%, za samohrane roditelje do 90%
  • Osnovna dozvola boravka - pojednostavljena papirologija (ušteda 2000-4000 eura)
  • Podnošenje zahtjeva rano faza-izbjegava buduće povećanje plaća
  • Profesionalna podrška - izbjegava skupe pogreške

Ograničena prava:

  • Nije moguće dobiti poslovne licence
  • Nije moguće registrirati legitimne aktivnosti
  • Nije moguće sudjelovati u vladinim programima
  • Nije moguće dobiti subvencije ili beneficije

Problemi s povezivanjem na komunalne mreže

  • Struja: Komunalne tvrtke mogu odbiti vezu ili prekinuti postojeću vezu
  • Opskrba vodom: Službena veza nije moguća, potrebno je koristiti privremena rješenja
  • Kanalizacija: Ne mogu se povezati s gradskim sustavom
  • Internet / kabelska televizija: Glavni pružatelji usluga odustaju od usluga

Povećane cijene:

Ako su komunalne usluge povezane "neslužbeno", cijene mogu biti 2-3 puta veće od standardnih

Financijske sankcije

Administrativne kazne:

  • Pojedinci: 500-4000 eura
  • Poduzetnici: 1.000-12.000 eura
  • Pravne osobe: između 5.000 i 40.000 eura

Ponovljena kršenja:

  • Kazne se udvostručuju
  • Moguće kazneno gonjenje
  • Zabrana građevinskih aktivnosti (za tvrtke)

Povećani porezi

Porez na imovinu:

  • Standardna stopa: 0,25% cijene
  • Za ilegalne objekte: povećanje 2-3 puta
  • 10-godišnji preplaćeni iznos za kuću vrijednu 100 000 eura: 2.500-5.000 eura

Naknada za nezakonito korištenje zemljišta:

  • 3-7% vrijednosti zemljišta godišnje
  • Bez iznimke roka plaćanja
  • Akumulira se godišnje

Administrativne posljedice

Zabrana rada:

  • Naredba inspektora o prestanku upotrebe
  • Brtve na vratima i prozorima
  • Isključivanje komunalnih usluga
  • Upravni nadzor

Redovite provjere:

  • Građevinska inspekcija: godišnje
  • Urbanistička inspekcija: prema potrebi
  • Vatrogasna inspekcija: za komercijalna poduzeća
  • Sanitarna inspekcija: za ugostiteljske objekte

Dodatne kazne za prekršaje:

  • Korištenje zapečaćenog predmeta: 2.000-8.000 eura
  • Ometanje rada inspektora: 1000-5000 eura
  • Lažne informacije: 500-3000 eura

Fizičko rušenje objekta

Kada je rušenje moguće:

  • Objekt izgrađen nakon stupanja na snagu zakona, bez odobrenja
  • Smješten u posebno zaštićenom području
  • Stvara sigurnosni rizik
  • Odbijanje legalizacije + istek dobrovoljnog rušenja

Postupak rušenja:

  1. Nalog inspektora za rušenje
  2. 30 dana za dobrovoljno rušenje
  3. U slučaju neispunjenja-prisilno rušenje
  4. Sve troškove snosi vlasnik

Trošak prisilnog rušenja:

  • Mali objekt: 5000-15 000 eura
  • Prosječna kuća: 15.000-40.000 eura
  • Glavna zgrada: 50.000-200.000 eura

Dodatni troškovi:

  • Odvoz smeća: 50-150 EUR / m3
  • Obnova zemljišta: 2.000-10.000 eura
  • Pravni troškovi: 1.000-5.000 eura

Amortizacija nekretnina

Status objekta % tržišne cijene
Pravni objekt 100%
Od "nema dopusti" do 2025. godine 70-85%
Uz "nema dozvole" nakon 2026 40-60%
Uz rizik od rušenja 10-20%

Primjer gubitka od prodaje kuće vrijedne 200.000 eura:

  • Sada: prodaja za ~140.000-170.000 eura (gubitak 30-60 tisuća eura)
  • Nakon 2 godine: prodaja za ~ 80.000-120.000 eura (gubitak 80-120 tisuća eura)
  • Uz prijetnju rušenjem: prodaja za ~20.000-40.000 eura (gubitak 160-180 tisuća eura)

Pravni rizici

Tužbe susjeda:

  • Za kršenje granica
  • Za blokiranje osvjetljenja / pogleda
  • Za oštećenje temelja
  • Naknada: 5000-50 000 eura

Državne tužbe:

  • Za nezakonito korištenje zemljišta
  • Za štetu na okolišu
  • Zbog kršenja obalnog područja
  • Naknada: 10.000-500.000 eura

Posljedice za strance

Problemi s dozvolom boravka:

  • Može se odbiti produljenje privremene boravišne dozvole
  • Može se trajno otkazati boravišna DOZVOLA
  • Poteškoće s podnošenjem zahtjeva za državljanstvo

Reputacijski rizici:

  • Unos u bazu podataka o kršenju
  • Poteškoće s budućim kupnjama nekretnina
  • Problemi s pokretanjem posla

Posljedice za turističko poslovanje

Zabrana aktivnosti:

  • Nije moguće dobiti turističku dozvolu
  • Opoziv postojeće licence
  • Uklanjanje s platformi za rezervaciju
  • Isključenje iz turističkog područja

Financijski gubici:

  • Gubitak sezonskog dohotka: 10.000-100.000 mi
  • Naknada za otkazivanje gostiju
  • Kaznene platforme
  • Šteta ugleda

STRUČNA POMOĆ U LEGALIZACIJI

Centar za legalizaciju

Specijalizirana ustanova u Crnoj Gori koja pruža sveobuhvatnu stručnu pomoć u procesu legalizacije nekretnina za sve vrste objekata.

Naše usluge

Početno savjetovanje i revizija objekta

Što provjeravamo:

  • Trenutni status u katastru
  • Analiza valjanosti popisa
  • Procjena mogućnosti legalizacije
  • Prepoznavanje potencijalnih problema
  • Preliminarni izračun troškova
  • Određivanje vremena

Rezultat: Detaljno izvješće s preporukama i akcijskim planom

Trošak: Besplatno kada naručite punu pratnju

Pravna podrška

Mi smo angažirani:

  • Priprema svih zahtjeva i zahtjeva
  • Interakcija s općinom
  • Zastupanje vaših interesa u javnim tijelima
  • Dobivanje svih odobrenja
  • Kontrola poštivanja rokova
  • Žalba ako je potrebno
  • Pravna obrana na sudu

Značajka: Koristimo mehanizam "ubrzanja" prema Zakonu o upravnim prekršajima ako vlasti ne poštuju zakonske rokove

Organizacija tehničke dokumentacije

Naši partneri su licencirani profesionalci:

  • Geodetska razvojna organizacija
  • Arhitektonska tvrtka - projekat izvedenog stanja
  • Inženjerske usluge - seizmička analiza i provjera stabilnosti
  • Stručni procjenitelji - dodatna stručnost

Prednosti:

  • Dokazani partneri s iskustvom
  • Optimalna cijena bez dodatnih troškova
  • Osiguranje kvalitete
  • Brzo izvođenje radova

4. Potpuna podrška procesu"ključ u ruke"

Što je uključeno u cijenu:

  • Faza 1: Revizija i razvoj strategije (1-2 tjedna)
  • Faza 2: Priprema dokumentacije (1-3 mjeseca)
  • Faza 3: Prijava (1 dan)
  • Faza 4: Razmatranje pratnje (2-24 mjeseca)
  • Faza 5: Primanje rješenja i plaćanje (kao što je spremno)
  • Faza 6: Pomoć u ispunjavanju uvjeta (do 3 godine)
  • Faza 7: Izuzimanje zabeležbe iz katastra (konačna verzija)

5. Specijalizirane usluge

Za strance:

  • Prijevod dokumentacije
  • Priprema punomoći
  • Daljinsko održavanje
  • Podrška na engleskom jeziku

Za komercijalne nekretnine:

  • Priprema poslovne licence
  • Usklađivanje zahtjeva za sigurnost od požara
  • Sanitarni zahtjevi
  • Dozvole za aktivnosti

Za problematična područja:

  • Zaštićena područja
  • Obalni pojas
  • Nacionalni parkovi
  • Objekti kulturne baštine

6. Daljinsko održavanje

Za kupce u inozemstvu:

  • Video konzultacije
  • Podnošenje dokumenata elektroničkim putem
  • Punomoć za sve radnje
  • Redovito izvješćivanje
  • Dostava dokumenata bilo gdje u svijetu

Zašto odabrati nas

  • Iskustvo i stručnost - više od 500 uspješno dizajniranih objekata
  • Integrirani pristup - rješavamo sva pitanja"ključ u ruke"
  • Transparentnost - detaljna procjena prije početka rada
  • Jamstva - ugovor s jasnim obvezama
  • Operativnost - počnite odmah, bez odgađanja
  • Individualni pristup - prilagođena rješenja za složene slučajeve
  • Pravna zaštita - zaštita vaših interesa u svim fazama

Troškovi naših usluga

Paket usluga Objekti Trošak
Osnovni paket površine do 200 m2 od 800 mech
Standardni paket 200-500 m2 od 1.200 USD
Premium paket usluga površina veća od 500 m2, poslovni prostor od 2000.

Jamstvo rezultata

Jamčimo:

  • Dobivanje pozitivnog rješenja (ako objekt ispunjava kriterije)
  • Ispunjavanje dogovorenih rokova (pod našom kontrolom)
  • Kvaliteta dokumentacije
  • Ispravan izračun komunalnih računa
  • Pravna zaštita u svim fazama

Ako rezultat nije postignut našom krivnjom:

  • Puni povrat uplaćenog iznosa
  • Naknada troškova
  • Ponovni pokušaj je besplatan

Kako započeti

Korak 1: kontaktirajte nas

Nazovite, pošaljite e-poštu ili posjetite naš ured. Radimo 6 dana u tjednu.

Korak 2: besplatno savjetovanje

Razgovarat ćemo o vašoj situaciji, odgovoriti na pitanja, unaprijed procijeniti izglede.

Korak 3: revizija objekta

Provest ćemo detaljnu analizu, pripremiti izvješće s preporukama i izračunom troškova.

Korak 4: potpisivanje ugovora

Dogovorit ćemo suradnju, razgovarati o svim detaljima, postaviti rokove.

Korak 5: Početak rada

Odmah nastavljamo s pripremom dokumenata i koordinacijom s vlastima.

Recenzije kupaca

Ivan P., Budva

"Legalizirali smo stan u Budvi kroz centar. Sve je učinjeno brzo i profesionalno. Posebno zadovoljan stalnom komunikacijom i nedostatkom skrivenih naknada. Preporučujem!"

Marija K., Kotor

"Kontaktirali smo advokatski ured u priobalnom području. Odvjetnici su sve riješili, dobili sve potrebne dozvole. Hvala na pomoći!"

John D., Velika Britanija

"Kao stranac, bio sam zabrinut zbog procesa legalizacije. Tim Centra pružio je punu podršku, sve je učinjeno na daljinu. Izvrsna usluga!"

Često postavljana pitanja

P: Je li legalizacija obvezna?

O: Da, Ako želite slobodno raspolagati imovinom. Od kolovoza 2025.godine, javni bilježnici ne potvrđuju transakcije s objektima "ne po dozvoli".

Pitanje: koliko je vremena potrebno za legalizaciju?

Odgovor: 6 mjeseci do 2 godine, ovisno o složenosti objekta. Najvažnije je prijaviti se do sredine veljače 2026.

Pitanje: Mogu li sve učiniti sam?

O: Da, ali praksa pokazuje da profesionalna podrška uvelike ubrzava proces i pomaže u izbjegavanju skupih pogrešaka.

P: Što ako se legalizacija odbije?

O: na Odluku se može uložiti žalba. Pomažemo klijentima u svim fazama, uključujući sud ako je potrebno.

P: Mogu li plaćati režije na rate?

O: Da, za stambene objekte - do 30 godina, za komercijalne - do 10 godina.

OBRATITE SE CENTRU ZA LEGALIZACIJU

VRIJEME ISTJEČE! Rok za prijavu je ograničen: do sredine veljače 2026. godine

Svaki dan kašnjenja:

  • Povećava redove u državnim institucijama
  • Smanjuje vrijeme za ispunjavanje uvjeta
  • Približava se novčanim kaznama i sankcijama
  • Smanjuje vrijednost vaše imovine

Nabavite besplatno savjetovanje!

Telefon:+382 68 468 468

WhatsApp/Viber:+38268468468

Ured: Crna Gora, Bar, Budva, Podgorica samo po dogovoru

Radno vrijeme:

Pon-Pet: 9:00-18:00

Sub: 10:00 - 14:00

Sva prava pridržana. Informacije su aktualne od studenog 2025.

Izjava o odricanju odgovornosti: Ovaj je članak informativnog karaktera. Za donošenje odluka o određenim objektima preporučuje se individualni pravni savjet.